Kredyt ze stałym oprocentowaniem a wzrost stóp procentowych
Rada Polityki Pieniężnej (RPP) po raz drugi w tym roku ogłosiła wzrost stóp procentowych. Bez zagłębiania się w szczegóły proste fakty są następujące: WIBOR – czyli zmienna część oprocentowania naszego kredytu – rośnie do poziomu sprzed pandemii. Na początku 2020 roku WIBOR 3M wynosił 1,65%, obecna wartość 1,56%.
Czy zatem rozwiązaniem problemów kredytobiorców jest wybór kredytu ze stałym oprocentowaniem? Odpowiem dziś na to pytanie w poniższym artykule.
Kredyt ze stałym oprocentowaniem a wzrost stóp procentowych
Zacznijmy od tego, że kredyt ze stałym oprocentowaniem pozwala cieszyć się niezmiennością raty przez okres pierwszych pięciu lat. Po tym okresie co do zasady oprocentowanie staje się zmienne i uzależnione od WIBOR-u (stała marża + WIBOR = % naszego kredytu). Zasady tej zmiany są zawsze opisane w umowie kredytowej, zatem wiemy jakie oprocentowanie mamy przez 5 lat i jaką marżę po tym okresie. Nie mamy żadnej wiarygodnej możliwości przewidzenia WIBOR-u po zakończeniu okresu oprocentowania stałego.
Oprocentowanie stałe kredytu w praktyce
Warto przyjrzeć się zagadnieniu oprocentowania stałego przez pryzmat różnych kredytów. Dla porównania sprawdzimy dwa kredyty. Pierwszy na 180.000 zł z 10% wkładem własnym, 30 lat, rata równa. Drugi to 350.000 z 20% wkładem własnym, 20 lat, rata równa.
Na ten moment najlepsze oferty z oprocentowaniem stałym to:
Kredyt pierwszy: 180.000 na 30 lat.
Pekao SA – 4.89%/2.59% po 5 latach + 0% prowizji – rata 954,21 zł
Santander – 4.99%/2.69% po 5 latach + 0% prowizji – rata 965,18 zł
Alior – 5.55/2.79% po 5 latach + 2% prowizji – rata 1027,67 zł
Oprocentowanie przez pierwsze 5 lat jest wysokie, ale pamiętajmy, że jest to kredyt z minimalnym wkładem własnym. Powoduje to, że oferty mamy tylko w pięciu bankach, zatem konkurencja jest słabsza i banki to wykorzystują.
Drugi kredyt – 350.000 na 20 lat:
mBank – 4.43/2.29 po 5 latach + 0% prowizji – rata 2201,37
Pekao SA – 4.99/2.47% po 5 latach + 0% prowizji – rata 2307,91
Santander – 4.99%/2.49% po 5 latach +2% prowizji – rata 2307,91
Tutaj oprocentowanie jest nieco niższe, ponieważ w tej symulacji klienci wnoszą 20% wkładu własnego. Automatycznie otwiera to większą liczbę banków z możliwością złożenia wniosku kredytowego.
A co z oprocentowaniem zmiennym kredytów?
Warto porównać powyższe zestawienie z ofertami tychże banków na kredyt z oprocentowaniem zmiennym:
180.000 na 30 lat:
Pekao SA – marża 2,19 + 0% prowizji – rata 833,61
Santander – marża 2,49% + 0% prowizji – rata 864,54
Alior – marża 2,79% + 2% prowizji – rata 896,06
I dla drugiego kredytu czyli 350.000 na 20 lat:
mBank – 1,99% + 0% prowizji – rata 2038,86
Pekao SA – 1,89 + 1,25% prowizji – rata 2020,88
Santander – 1,99% + 2% prowizji – rata 2038,86
Jak widać rata z oprocentowaniem stałym jest wyższa o 120 – 130 zł w przypadku mniejszego kredytu, oraz 163-169 zł większa przy kredycie drugim. Warto pamiętać, że powyższe oferty są najlepszymi dostępnymi na rynku. Jednak część z nich wymaga określonych wpływów na konto, wykupienia dodatkowych produktów oraz ubezpieczeń. W przypadku banków lub opcji uboższych o konieczność ubankowienia różnice będą znacznie większe – nawet w okolicach 300 zł.
Tak więc kredyt z oprocentowaniem stałym jest kredytem droższym. Przez pięcioletni okres jesteśmy zabezpieczeni przed podwyżkami stóp procentowych, lecz również zablokowani w przypadku ich obniżenia. Prezentując powyższe fakty należy traktować wybór stałej stopy jako rodzaj ubezpieczenia kredytu, ubezpieczenia wysokości raty działające tylko przez 5 pierwszych lat. Płacimy za spokój ducha i brak niespodzianek wynikających z koniunktury rynkowej. Jeśli podejdziemy do kredytu ze stałą stopą procentową na zasadzie walki z rynkiem i próby jej wygrania – niestety zawsze przegramy.
Banki mają znacznie więcej informacji od nas oraz znacznie więcej instrumentów wpływania na rynek. W stałej stopie procentowej, w różnicy między ratami w stosunku do stopy zmiennej są zaszyte przyszłe przewidywania banków co do stóp procentowych. Jest to zatem forma zakładu z bankiem – wybierając kredyt ze stałą stopą płacimy więcej, oczekując, że WIBOR przekroczy pełen poziom. Bank natomiast prezentuje taką ofertę, by nie odstraszyć od siebie, a jednocześnie mieć bufor między tym co jest, a tym co będzie.
Czy warto wybrać kredy ze stałym oprocentowaniem?
Od strony wyboru oferty zawsze warto skłonić się ku stałej stopie procentowej. Jest to rozwiązanie bezpieczniejsze i dające więcej pewności w wystarczająco już trudnym, pierwszym okresie spłacania kredytu hipotecznego. Jeśli jednak pozwalają nam na to zarobki i możliwość oszczędzania na gorsze okresy notowań WIBORu, można postępować jak przez wiele lat do tej pory i mieć kredyt ze zmienną stopą. Oczywiście należy pamiętać, że gdyby nasza sytuacja się zmieniła lub nastąpił duży wzrost stóp procentowych, zawsze możemy przenieść nasz kredyt do innego banku. Już ze stałą stopą procentową.
Maciej Majewski – 609352812
