Oprocentowanie stałe kredytów hipotecznych – przegląd banków i ofert

Dziś przyjrzymy się ofertom bankowym z oprocentowaniem stałym kredytu hipotecznego. Obecnie takie oprocentowanie nie jest stosowane (z jednym wyjątkiem) dłużej niż 5 lat. Ofertę z oprocentowaniem stałym możemy wybrać jedynie w bankach: PKO BP, Pekao, ING BŚ i Santander.

Do niedawna jedynym rozwiązaniem kredytowym na polskim rynku była oferta ze zmienną stopą procentową. Klient umawiał się z bankiem wyłącznie na marżę kredytu, będąc uzależnionym od wahań WIBORu – odzwierciedlającego stopy procentowe Banku Centralnego.

Tym samym kredyt obarczony był „ryzykiem zmiennej stopy procentowej”. Przy wzroście WIBORu rośnie rata klienta, natomiast przy ofercie ze stopą stałą, to ryzyko jest przenoszone na bank. Ceną za bezpieczeństwo, czyli stałe i znane z góry koszty kredytu, jest większy koszt naszego zobowiązania wobec banku. Kredyty ze stopą stałą są bowiem nieco wyżej oprocentowane niż kredyty, których rata jest pochodną okresu kredytowania, wysokości marży oraz wahającego się w czasie spłaty WIBORu.

Stałe oprocentowanie kredytu – czy to się opłaca?

Przyjrzyjmy się ofertom ze stałym oprocentowaniem na przykładzie dwóch sytuacji naszych wirtualnych klientów.

Kredyt Kasi i Marka: 200.000 zł z 20% wkładem własnym na zakup mieszkania spółdzielczego na rynku wtórnym na Retkini. Kredyt na 15 lat.

Drugi przykład, to kredyt Joanny i Grzegorza: 450.000 zł z 40% wkładem własnym na budowę domu w Rąbieniu pod Aleksandrowem Łódzkim. Kredyt na 30 lat.

Dla ułatwienia porównania przyjmujemy kalkulacje wyłącznie z ratą równą. Pomijam również aspekt tzw. cross-sellingu, czyli produktów, które musimy wykupić, założyć w banku wraz z podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny. Doliczając te koszty przesłoniłbym różnice wynikające z przyjętych przez banki stałych stóp a skupił zbyt mocno uwagę czytelnika na detalach. Nie mniej jednak wypada napisać kilka słów o kosztach uruchomienia kredytu. PKO BP i Pekao mają najwyższe koszty w zestawieniu. W przypadku banku „ze skarbonką” w logo czyli PKO BP – 3,25%, to koszt koniecznego ubezpieczenia (na życie, od poważnego zachorowania i od utraty pracy) na okres 4 lat.

Natomiast w Pekao koszt uruchomienia jest taki sam – 3,25% ale dzielony pomiędzy ubezpieczenie od utraty dochodu CPI (2%) i prowizję 1,25%. W Santander mamy standardowo prowizję 2,5% dla klientów zewnętrznych. Nie ma jednak najmniejszych problemów z obniżeniem jej do 2% – zatem taki też uwzględniam koszt kredytu. Bez prowizji za uruchomienie kredytu jest natomiast rozwiązanie w ING – tutaj zatem 0%!

A teraz liczby:

Ze względu na koszt uruchomienia kredytu, kwota jaką obowiązuje oprocentowanie stałe wygląda następująco:

Kredyt Kasi i Marka:

PKO BP i Pekao SA – 206.500 zł – 3,25% kosztów czyli 6.500 zł

Santander – 2040.00 zł – 2% prowizji czyli 4.000 zł

ING 200.000 zł – 0 prowizji.

Kredyt Joanny i Grzegorza:

PKO BP i Pekao SA – 464.625 zł – 3,25% kosztów czyli 14.625 zł

Santander – 459.000 zł – 2% prowizji czyli 9.000 zł

ING 450.000 zł – 0 prowizji.

Pierwszy przypadek, czyli kredyt Kasi i Marka najniższą ratę miałby w PKO BP – 1348 zł.

Drugi w kolejności jest Santander – 1379 zł, dalej ING – 1384 zł i Pekao z ratą 1427 zł.

W przypadku kredytu Joanny i Grzegorza raty wyglądają nieco inaczej:

Zestawienie wygrywa Santander – 1861 zł, drugi jest ING z ratą 1904 zł a następnie Pekao SA – 1961 zł. PKO BP jest poza zestawieniem ponieważ kredyt z oprocentowaniem stałym musi być uruchomiony w 1 transzy. Zdecydowana większość kredytów na budowę domu będzie uruchamiana w 3 lub nawet 4 transzach, tak więc oprocentowanie stałe nie jest w tym przypadku możliwe.

Stałe oprocentowanie w ING

Na osobny akapit zasługuje oferta ING, gdzie oprocentowanie stałe jest możliwe nie przez pierwsze pięć lat, ale przez cały okres kredytowania. ING proponuje oprocentowanie stałe na 5 lat, z opcją przedłużenia na kolejne pięć po upływie obecnego okresu. Możemy tak przedłużać taką opcję spłaty co 5 lat aż do całkowitej spłaty kredytu.

Samo zestawienie ma na celu wyłącznie zobrazowanie ofert. Nie jest i nie należy go traktować jako porównanie służące wyborowi danego kredytu. Jeżeli doliczymy koszty pozostałych ubezpieczeń, kart kredytowych, obowiązkowych kont oraz ubezpieczeń nieruchomości, ubezpieczeń pomostowych, opłat za inspekcję przed wypłatą transz, opłat za wycenę nieruchomości przed zakupem i uruchomieniem pierwszej transzy budowlanej kompletnie zaburzy tę prostotę porównania.

Takie porównanie chętnie przeprowadzą nasi eksperci na spotkaniu.

Zapraszamy do kontaktu Doradcy Łódź – 609-352-812

29.11.2020 r.