Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Od czego zależy wysokość oprocentowania kredytu?

Najbardziej kosztowym składnikiem kredytu hipotecznego jest jego oprocentowanie, ustalone z reguły w stosunku rocznym. Dla banku lub innej instytucji finansowej oprocentowanie jest przychodem wynikającym z udostępnienia kapitału klientowi. Oprocentowanie kredytu hipotecznego może być zmienne i stałe.

Rodzaje oprocentowania kredytów

Oprocentowanie zmienne maleje lub rośnie wraz ze zmianami rynkowych stóp procentowych. Stałe oprocentowanie pozostaje takie samo przez cały okres spłaty kredytu lub, w  zależności od oferty banku, przez określony czas, np. rok, pięć lat. Oprocentowanie stałe dotyczy prawie wyłącznie kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe. Oprocentowanie zmienne zdecydowanie dominuje obecnie na rynku kredytów hipotecznych.

Składniki oprocentowania

Na wysokość oprocentowania kredytu składają się zazwyczaj dwa komponenty:

• wysokość podstawowej (bazowej) stopy procentowej,
• marża dochodowa i za ryzyko.

Za stopę bazową przyjmuje się stopy rynku międzybankowego lub stopy procentowe ustalane przez bank centralny. Zazwyczaj jest to oprocentowanie kredytów na rynku międzybankowym. W przypadku kredytów złotowych stopą bazową jest stawka (indeks) WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate). Jest to oprocentowanie po jakim banki gotowe są udzielić pożyczek innym bankom. Inaczej mówiąc, jest to oprocentowanie kredytów na polskim rynku międzybankowym. Dla kredytów hipotecznych denominowanych w walutach obcych jako stopę bazową przyjmuje się najczęściej stawkę EURIBOR (European Interbank Offered Rate) i LIBOR (London Interbank Offered Rate), które określają oprocentowanie kredytów odpowiednio na rynku europejskim i londyńskim.

Wysokość stawek WIBOR zależy od wielu czynników, przy czym relatywnie duże znaczenie mają stopy podstawowe NBP, a zwłaszcza stopa referencyjna, która wyznacza kierunek polityki pieniężnej. Stopa referencyjna wyznacza minimalną rentowność banków pieniężnych sprzedawanych w ramach operacji wolnorynkowych.

Drugim komponentem oprocentowania kredytu jest marża.

Wysokość marży jest również zróżnicowana, jednak co do zasady stała w okresie kredytowania. Wyjątki od tej zasady dotyczą sytuacji, w której bank obniża marże z uwagi na skorzystanie przez klienta z dodatkowych produktów bankowych. Mogą to być np. limity w koncie lub karty kredytowe. W razie rezygnacji z tych produktów automatycznie marża wzrasta do poziomu wyjściowego sprzed obniżenia jej wysokości.

Marża banku jest zgodna z tabelą marż i prowizji danego banku. Jej wysokość zależy od polityki banku. Warto porównywać oferty banków pod kątem wysokości marży, gdyż bywają one mocno konkurencyjne, a także warto korzystać z ofert zawierających marże promocyjne.

Podsumowanie

Należy mieć na uwadze, że oprocentowanie kredytu należy do kosztów, które pod wpływem różnych czynników ulega zmianie. Np. w przypadku zmiany WIBORU zmienia się automatycznie rata kredytu. Nie zawsze oznacza to jej wzrost, ponieważ rata również może być obniżona w przypadku obniżenia WIBOR0u. O nowym harmonogramie bank informuje klienta wysyłając pisemne powiadomienie. Należy pamiętać, że marże kredytów hipotecznych indeksowane kursem waluty obcej są wyraźnie wyższe od marż od kredytów złotowych.

Zasady naliczania oprocentowania kredytu i jego wysokość bank umieszcza w umowie kredytowej i warto dokładnie zapoznać się z tymi zapisami.