Odstąpienie od umowy deweloperskiej

1

Podpisanie umowy deweloperskiej to kolejny, ważny krok przybliżający nas do własnego M. To też duże zobowiązanie i obawa czy wszystko uda się jak powinno, szczególnie przy zakupie nieruchomości na kredyt. W tym wpisie omówimy przypadki możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej- zarówno po stronie klienta, jak i dewelopera.

Umowa deweloperska

Treść umowy deweloperskiej dyktuje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U.2017.1468 ze zm.), a dokładnie jej art. 22. Obszerny przepis zawiera kilkanaście elementów, bez których nie możemy mówić o sporządzonej zgodnie z prawem umowie deweloperskiej. Na uwagę w tym miejscu zasługuje zapis, według którego wszelkie zmiany w prospekcie informacyjnym, które nastąpiły między dostarczeniem prospektu klientowi, a podpisaniem umowy winny być podkreślone wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny.

Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Sytuacje, w których nabywca po podpisaniu umowy ma prawo od niej odstąpić również ściśle reguluje wyżej wymieniona ustawa. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

1) Jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22. Stąd też tak ważne jest sprawdzenie czy nasza umowa zawiera wszystkie wymagane prawem elementy.
2) Jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których nabywca został wyraźnie powiadomiony i zostały przekazane w takiej samej formie jak prospekt informacyjny.
3) Jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. Deweloper ma obowiązek na żądanie klienta dostarczyć nieodpłatnie prospekt, na trwałym nośniku lub w wersji papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.
4) Jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
5) Jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do Ustawy deweloperskiej.
6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie, o którym mowa w umowie deweloperskiej.

Obowiązki nabywcy przy odstąpieniu

Klient, który chce skorzystać z prawa odstąpienia powinien złożyć oświadczenie o odstąpieniu na piśmie i przesłać je deweloperowi.  To jednak nie wszystko. Zgodnie z art. 31 ustawy deweloperskiej oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Jest to spore ograniczenie. Istotne jest również, że z prawa do odstąpienia możemy skorzystać w ściśle określonym terminie. Co do zasady nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od daty jej zawarcia.

W sytuacji nieterminowego przeniesienia na nabywcę prawa własności, nabywca ma dodatkowy obowiązek. Przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin. W tym czasie deweloper powinien przenieść prawo własności na nabywcę. Jeżeli wyznaczony termin bezskutecznie minie, nabywca może odstąpić od umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Kiedy od umowy deweloperskiej może odstąpić deweloper?

Na podstawie ustawy deweloperskiej, deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej. Powyższe ma miejsce mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. W praktyce zatem nabywca ma termin płatności wydłużony o 30 dni o dat wskazanych w harmonogramie płatności. Oczywiście deweloper ma prawo naliczyć odsetki za opóźnienie.

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej także w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności. Tutaj też obowiązuje wezwanie w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, a dodatkowo deweloper musi dwukrotnie wezwać nabywcę.

 

Edyta Majewska

06.04.2019 r.