Niskie stopy procentowe – okazja czy pułapka?

Niski WIBOR

Niespełna miesiąc temu trzymiesięczna wartość WIBORu spadła do 1,7%. Korekta notowania jest czysto kosmetyczna, bo przez dłuższy czas WIBOR 3M miał wartość 1,73%. Nie jest to różnica znacząco odczuwalna w racie kredytu hipotecznego, ale już sam fakt obniżki dziwi. Zwłaszcza, że zewsząd płyną informacje o konieczności i nieuchronności podwyższania stóp procentowych. Czy niski WIBOR powinien zachęcać do zaciągania kredytu? Czy jest wręcz odwrotnie – powinien zwracać uwagę na czyhające niebawem zagrożenie? Poszukajmy odpowiedzi na te pytania przyglądając się zapowiedziom i trendom.

 

Jak niski WIBOR wpływa na wysokość raty kredytowej?

Obecna sześciomiesięczna średnia wartość WIBORu 3M to 1,7210%, WIBORu 6M – 1,8061%. Są to wartości, które zawsze prezentujemy naszym klientom, ponieważ przy wyliczeniu raty bank przedstawi stałą marżę zapisaną w umowie i sprawdzi aktualne notowanie WIBOR w dniu uruchomienia kredytu. Wahania WIBORu nie są znaczne, ale warto poznać symulacje rat kredytu, przy założonych wyższych wartościach. Przewidywane przez analityków np. PKO BP wartości dla WIBOR w okresie nadchodzących dwóch lat wynoszą 2,6%. Oznacza to wzrost stosunkowo nieznaczny, tj.:

(w symulacji przyjęto 20-letni okres kredytowania oraz raty równe)

WIBOR 1,72% + marża 2%

Kredyt 150.000 PLN – 886,99 PLN

Kredyt 300.000 PLN – 1773,98 PLN

 

WIBOR 2,6% + marża 2%

Kredyt 150.000 PLN – 957,09 PLN

Kredyt 300.000 PLN – 1914,18 PLN

 

Wynik to różnica w ratach w wysokości 70,1 złotych oraz 140,2 złotych. W kilkanaście lat wydawałoby się niewielkie różnice zamieniają się w pokaźne kwoty (8400 PLN i 16824 PLN w 10 lat). Zaciągając kredyt hipoteczny należy jednak liczyć się z wahaniami jego raty miesięcznej, a te obiektywnie nie są bardzo duże. Każda złotówka w naszej kieszeni jest ważna, niemniej jednak przy informacjach o wzrostach rat płynących z mediów, te wartości nie przerażają. Marża w wysokości 2% jest umowna. Znakomita większość naszych klientów ma zapisane w umowach marże niższe, ale zależy to od wyboru najlepszej oferty i spełnienia wymogów banków.

 

Niskie oprocentowanie kredytu a zmienne stopy procentowe

Rekordowo niskie stopy procentowe oznaczają również bezsprzeczny fakt – kredyt mieszkaniowy nigdy nie był tak tani. Jest to naturalnie tylko jedna strona medalu, ponieważ kredyt z oprocentowaniem zmiennym oznacza, że cena produktu/usługi banku zmienia się wraz z czasem. Należy się przygotować do odmiennej sytuacji znanej nam ze sklepów z wyprzedażami, gdzie kupujemy okazyjnie produkt i wychodzimy z nim ze sklepu. Posiadając kredyt hipoteczny znajdujemy się w sytuacji, gdzie trzymając produkt w ręku nie opuszczamy sklepu. Jest to nasz produkt, ale ostateczny jego koszt obserwujemy na zmieniającym się w czasie cenniku. Znajdujemy się więc w rzeczywistości podwójnego ryzyka. Po pierwsze musimy dbać o zdolność do dalszej spłaty długu – pracować na niego i rzetelnie go spłacać. Po drugie, wahania stóp procentowych oznaczają niepewność co do wysokości zobowiązania.

Ze względu na objętość tego artykułu nie ma możliwości prawdziwie analitycznego spojrzenia na problem. Finalnie, każdy potencjalny kredytobiorca musi sobie odpowiedzieć sam na pytanie dotyczące akceptowalnego ryzyka, jakie podejmuje zaciągając kredyt.

Niskie stopy procentowe są zatem okazją by kupując nieruchomość cieszyć się niską ratą. Okazja musi być jednak solidnie przemyślana – należy uwzględnić możliwości finansowe w przypadku wzrostu oprocentowania kredytu, możliwości odkładania oszczędności oraz ekonomiczny sens inwestycji w nieruchomość. Wszystkie te czynniki ujęte w swoistym rachunku sumienia dadzą ostateczną odpowiedź. Ceny nieruchomości w Łodzi wciąż rosną (jeden z najbardziej niedoszacowanych rynków w Polsce), kredyty cieszą się największą dostępnością (wciąż utrzymywana jest wysoka średnia zdolność kredytowa w bankach), a raty są najniższe w historii. Taka okazja może się przerodzić w pułapkę gdy wzrosną raty do granic naszych możliwości, zmniejszona dostępność kredytu uniemożliwi nam szybką sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym ( i w rezultacie pozbycie się kredytu), a ceny nieruchomości zmaleją. Ostatni punkt jest chyba najtrudniejszy do obronienia, ale doradzając zawsze uczymy, by przygotować się również na to co najmniej prawdopodobne.

Nasi eksperci chętnie podzielą się wiedzą na temat wahań stóp procentowych i podsuną kilka rozwiązań, które uczynią życie z kredytem hipotecznym bardziej znośnym. Pamiętajcie, drodzy klienci, że dobrze znając charakter zobowiązania zawsze będziecie przygotowani na różne scenariusze, które pisze życie.

Autor: Maciej Majewski