OPŁATY OKOŁOKREDYTOWE PRZY KREDYCIE HIPOTECZNYM

Jak powszechnie wiadomo kredyt hipoteczny bez względu na jego kwotę, to spore obciążenie dla domowego budżetu. Nie zawsze jednak zdajemy sobie sprawę z wysokości opłat okołokredytowych, które często wymagają od nas sporej gotówki, aby w ogóle móc ubiegać się o kredyt.Opłaty okołokredytowe mogą znacznie zawyżyć całkowity koszt kredytu, dlatego warto dokładnie się z nimi zapoznać. Co składa się na opłaty okołokredytowe i jaka może być ich wysokość – odpowiedź poniżej.

Rodzaje opłat okołokredytowych

Możemy wyróżnić 2 rodzaje opłat: bankowe i pozabankowe.

Do opłat bankowych, czyli tych uiszczanych na rzecz banku należy przede wszystkim prowizja. Prowizja to nic innego jak wynagrodzenie banku za udzielenie kredytu. Oferty pod kątem wysokości prowizji na rynku są konkurencyjne. Prowizja może wynieść 0%, a przy innej ofercie klient będzie musiał zapłacić 2%, a nawet więcej wartości kredytu.

Każdy bank ma swoją Tabelę Prowizji i Opłat, które przed wyborem danego banku, należy rzetelnie porównać.

Inną bankową opłatą jest np. opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego określona kwotowo lub procentowo. Opłata ta jest jednak wyjątkiem na rynku.

Należy zwrócić szczególną uwagę na tzw. cross-selling, czyli sprzedaż kilku produktów jednocześnie. Czasem bank przy kredycie może zobowiązać nas do wykupienia dodatkowych produktów. Są to np. karty kredytowe czy ubezpieczenia (od utraty pracy, na życie). Produkty te mogą znacznie podnieść koszt kredytu, a wtedy oferta, która z pozoru wydawała się atrakcyjna pod względem oprocentowania kredytu, może spaść w dół w rankingu ofert najtańszych.

Warto bliżej przyjrzeć się ubezpieczeniom. Istnieje kilka ich rodzajów. Każdy bank wymaga ubezpieczenia nieruchomości– ubezpieczyciela może narzucić bank lub możemy wybrać sami pod warunkiem, że nasze ubezpieczenie będzie spełniało wymogi banku.

Innym, obowiązkowym ubezpieczeniem jest ubezpieczenie pomostowe. Do czasu ustanowienia w dziale IV księgi wieczystej na rzecz banku, banki wymagają dodatkowego ubezpieczenia. W praktyce przez okres 1 do 3 miesięcy od daty przeniesienia własności kredytobiorca płaci wyższą ratę.  Oprocentowanie kredytu może wówczas wzrosnąć o ok. 1-2 punkty procentowe.

Dodatkowym ubezpieczeniem może być ubezpieczenie na życie. Szczególnie w przypadku jednego kredytobiorcy (tj. jeden dochód) to ubezpieczenie może być wymagane. Towarzystwo ubezpieczeniowe zazwyczaj narzucają banki, a koszt miesięcznej składki wynosi do 0,05% wartości kredytu.

Innym rodzajem ubezpieczenia jest ubezpieczenie niskiego wkładu. Wskaźnik LTV, czyli relacja wartości kredytu do wartości nieruchomości nie powinien być wyższy niż 80%. W sytuacji, gdy nasz wkład własny jest niski, a ryzyko naszej transakcji wysokie, bank może żądać tego dodatkowego zabezpieczenia.

Opłaty pozabankowe

Kolejną grupą opat, które należy ponieść w gotówce są koszty pozabankowe. Są związane z kredytem, ale nie uiszczane na rzecz banku.

Każdy, kto kupuje nieruchomość na rynku wtórnym musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość w przypadku umowy sprzedaży wynosi 2% wartości przedmiotu transakcji. Podatek jest naliczany w dniu podpisywania aktu notarialnego (dokonania przeniesienia własności)  i odprowadzany przez notariusza do urzędu skarbowego.

Bank zabezpiecza się na nieruchomości poprzez wpis hipoteki umownej w dziale IV księgi wieczystej. Opłata sądowa od ustanowienia hipoteki wynosi 200,00 zł a podatek 19,00 zł.

Usługa notariusza, na którą składa się taksa notarialna plus podatek VAT, koszt złożenia wniosku o wpis właścicieli, ustanowienia hipoteki  oraz wypisy aktu to zazwyczaj kilka tysięcy złotych.

Przykładowa wysokość opłat

Wyliczmy jak wysokość opłat okołokredytowych wygląda w praktyce.

Przyjmujmy kwotę transakcji 250 000,00 zł na zakup lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym.

Zakładamy, że nasz wkład własny to 10%, czyli 25.000,00 zł.

Zatem kwota kredytu to 225.000,00 zł.

Wycena nieruchomości lokalu mieszkalnego 420,00 zł.

Prowizja za udzielenie kredytu – 2%, tj. 4.500,00 zł

Całkowity koszt usługi notarialnej – 7760,00 zł

w tym podatek od czynności cywilnoprawnej- 5.000,00 zł, taksa notarialna – max. ok. 1.700,00 zł, podatek VAT od czynności notarialnej- 391,00 zł, opłaty sądowe: wniosek o wpis właściciela- 200,00 zł, wniosek o ustanowienie hipoteki- 200,00 zł + podatkowy koszt ustanowienia hipoteki 19,00 zł, wypisy aktu notarialnego- ok. 250,00 zł.

Podsumowując w/w koszty w gotówce musimy posiadać 37.680,00 zł.

Jak widać koszty okołokredytowe stanowią znaczną sumę. Nie każdy potencjalny kredytobiorca ma ich świadomość. Nie tylko liczy się oprocentowanie kredytu, ale również opłaty okołokredytowe, które mogą wyraźnie zwiększyć koszt naszego zobowiązania.

Należy zatem bardzo dokładnie przeanalizować wysokość poszczególnych kosztów, bowiem niektóre podlegają negocjacji lub skredytowaniu, jak np. prowizja. Tylko wtedy możemy świadomie przystąpić do kredytu czy wykonać pierwszy krok jakim zazwyczaj jest podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Autor: Edyta Majewska