Marża czy prowizja – o co tu chodzi?

Kiedy zamierzamy zaciągnąć kredyt hipoteczny – na przykład na zakup mieszkania, budowę domu czy też spłatę swoich wcześniejszych zobowiązań – spotkamy się od razu z dwoma pojęciami. Są to marża i prowizja. Banki oraz doradcy kredytowi przedstawiając oferty porównują te dwa parametry. I tak słyszymy, że w banku X marża wynosi tylko 1,69 %, przy prowizji 2 %, natomiast w banku Y marża jest co prawda wyższa i sięga 1,99 %, ale za to prowizja to jedynie 1 %. Którą opcję wybrać? Co nam da najwięcej oszczędności?

Podstawowe parametry

Niejednokrotnie spotkamy klientów, którzy nie byli dokładnie zorientowani, co to w ogóle znaczy. Jeden i drugi wskaźnik podawany w procentach, ale każdy z nich dotyczy czegoś innego. Być może poniższe informacje wielu osobom wydadzą się opisywaniem spraw oczywistych. Z naszej praktyki wynika jednak, że spora grupa kredytobiorców nie jest przez doradcę prawidłowo informowana o podstawach i pojęciach stosowanych w branży finansowej. Nie musimy znać się na wszystkim, a rolą profesjonalisty jest nam w tym pomóc, aby mieć świadomość wyboru danej oferty.

Prowizja

Definiując najprościej: prowizja to jednorazowa opłata, którą pobiera bank przy udzielaniu (a dokładniej przy wypłacaniu) kredytu. Opłatę tę ustala się w procentach od wartości kredytu. I tak prowizja 2% przy kredycie w wysokości 200.000 złotych to kwota 4.000 złotych, którą klient ma obowiązek wnieść jako zapłatę za usługę banku. Ponieważ klienci nie bardzo lubią płacić taką „cenę” za zaciągnięcie kredytu, banki sprytnie proponują często kredyt z prowizją ZERO procent. Niestety, niezmiernie rzadko dostajemy coś za darmo.

Najczęściej bowiem okazuje się, że co prawda prowizji nie ma, ale bank wymaga wykupienia jakiegoś ubezpieczenia. Jest to zazwyczaj  ubezpieczenie na życie lub od niskiego wkładu własnego.  Wtedy najistotniejszą informacją jest ile to ubezpieczenie kosztuje. Jeden z większych banków w Polsce swego czasu reklamował Kredyt Hipoteczny Cztery Zera, gdzie chwalił się w reklamach m.in. zerową prowizją. Tak się składało, że w reklamie nie wspomniano o tym, że za obowiązkowe ubezpieczenie trzeba zapłacić w wysokości 3,50% kwoty kredytu.

Sytuację komplikuje jeszcze fakt, że ubezpieczenie ubezpieczeniu nierówne. Nawet jeśli kosztują tyle samo (np. 3,25% kwoty kredytu płatne jednorazowo albo 0,035% od wartości kredyty co miesiąc) to mogą mieć kompletnie inny charakter. Niektóre ubezpieczenia proponowane przez banki są obiektywnie oceniając przyzwoite, inne natomiast są niemal bezwartościowe i w zasadzie niczym się nie różnią od prowizji.

Marża

Natomiast marża to składowa rocznego oprocentowania kredytu. Kredyt hipoteczny udzielany jest zazwyczaj na wiele lat. Z tego powodu jego oprocentowanie jest zmienne. Oznacza to, że w czasie spłacania jego oprocentowanie może spadać albo rosnąć. Co za tym idzie, raty płacone przez klienta również będą mogły być w jednym miesiącu niższe, a w kolejnym wyższe. Dzieje się tak dlatego, że na oprocentowanie kredytu składają się 2 parametry. Stała marża banku oraz zmienna składowa oparta na wskaźniku WIBOR (przy kredytach złotowych) albo EURIBOR czy LIBOR (przy kredytach w walutach obcych). WIBOR to oprocentowanie po jakim pożyczają sobie pieniądze banki między sobą w Polsce. EURIBOR dotyczy banków strefy Euro, LIBOR banków w Londynie. Nie wchodząc w szczegóły, powiedzmy tylko, że WIBOR w największym stopniu zależy od stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Czyli prościej – jeśli stopy procentowe w Polsce rosną – rośnie oprocentowanie naszego kredytu.

Oprocentowanie kredytu

Marżę ustalają banki i co do zasady jest ona stała przez cały okres kredytu. W umowach kredytowych są wymienione przypadki zwiększenia marży, np. niespełnienie jakiegoś warunku przez kredytobiorcę. Bardzo ważne jest, aby dokładnie zapoznać się z dodatkowymi warunkami stawianymi przez bank i przestrzegać ich w całym okresie spłaty kredytu. Jeśli marża nie zmieni się, to oznacza, że oprocentowanie naszego kredytu obliczane jest następująco – WIBOR w danym miesiącu/kwartale plus marża.

Obecnie w Polsce mamy najniższe stopy procentowe w historii, dlatego WIBOR jest również bardzo niski. Tzw WIBOR 3M – najczęściej stosowany przez banki – wynosi aktualnie 2,71%. Jeśli zatem marża banku wpisana w umowie kredytowej wynosi np. 2%, to ostateczne oprocentowanie kredytu wyniesie 4,71%. Jak na kredyt hipoteczny w Polsce oprocentowanie poniżej 5% to naprawdę mało. W końcu jeszcze nie tak dawno mogliśmy dostać 7% na lokacie.

Jeśli jednak stopy procentowe zostaną podniesione i WIBOR będzie wynosił np. 4%, to oprocentowanie naszego kredytu wzrośnie do 6% w skali roku. Ryzyko wzrostu stóp procentowych, które może spowodować wzrost raty naszego kredytu, bank ma obowiązek przedstawić klientowi na specjalnym formularzu. Oczywiście z drugiej strony stopy procentowe w Polsce mogą także spaść z obecnych 2,5%.  Na przykład do poziomu stóp procentowych w Wielkiej Brytanii (0,50%) albo chociażby Republiki Czeskiej (0,75%) czy Strefy Euro (1%). Wtedy raty kredytów znacząco by się zmniejszyły.

Na koniec oczywista uwaga – najlepiej mieć kredyt z jak najniższą prowizją i jak najniższą marżą. Wcale nie jest jednak tak łatwo porównać, co się bardziej opłaca. Czy lepiej mieć prowizję 1,9% i marżę 1,8%? Czy też na przykład prowizję zero, marżę 2%, ale do tego obowiązkowe ubezpieczenie? Wiele zależy przede wszystkim od kwoty kredytu, rodzaju ubezpieczenia proponowanego przez bank oraz planowanego czasu spłacania kredytu.