Czym jest wycena nieruchomości w procesie kredytowym?

Proces kredytowy składa się z kilku etapów. Nie każdy zainteresowany klient wie, że na uzyskanie kredytu hipotecznego trzeba poczekać średnio od 1,5 do nawet 3 miesięcy. Jednym z etapów procesu jest wycena nieruchomości. Dla banku ważny etap z perspektywy podjęcia decyzji o finansowaniu danej nieruchomości.

 

Po pozytywnej analizie zdolności kredytowej przez banki przychodzi czas na oszacowanie wartości nieruchomości. Gdy banki są zainteresowane udzieleniem nam kredytu wydają wstępną decyzję kredytową. Po tym etapie następuje czas wyceny nieruchomości, czyli określenia wartości nieruchomości. Kredyty hipoteczne zabezpieczone są wpisem do hipoteki danej nieruchomości, która w większości przypadków jest przedmiotem kredytowania. Pożyczki hipoteczne są zabezpieczone hipotecznie na nieruchomości, która nie stanowi celu finansowania. Nic więc dziwnego, że bank musi mieć pewność co do realnej wartości nieruchomości, na której się zabezpieczy.

Zabezpieczenie banku na nieruchomości

Analiza nieruchomości rozpoczyna się od oceny jej stanu prawnego. Zabezpieczenie na nieruchomości wyklucza istniejący już wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. Mogą też jej utrudnić niektóre roszczenia i prawa rzeczowe wpisane do działu III księgi wieczystej. Gdy ten etap przejdzie bezproblemowo, rozpoczyna się wycena wartości nieruchomości.

Niektóre banki wymagają, aby wycena nieruchomości była przeprowadzona przez wskazanego przez bank rzeczoznawcę majątkowego. Inne dopuszczają operat szacunkowy nieruchomości dostarczony przez klienta (tzw. prywatny).

Ocena techniczna i prawna nieruchomości jest podstawą do uzyskania kredytowania i zabezpieczeniem kredytu. Sposób oszacowania wartości zależy w znacznej mierze od procedur danego banku. Z tego względu analiza wniosku dzieli się zazwyczaj na dwa etapy: analizy finansowej klienta oraz analizy nieruchomości. Ta druga część rozpoczyna się od oceny stanu prawnego, następnie dokonuje się wyceny, czyli operatu szacunkowego nieruchomości. Niektóre banki wymagają wykonania operatu szacunkowego przez wskazanego przez siebie rzeczoznawcę majątkowego, inne umożliwiają klientowi dostarczenie własnego. Zazwyczaj we wniosku kredytowym będzie wskazany sposób wykonania wyceny przez dany bank. Bez względu na to czy wycena będzie zlecona przez bank czy my ją możemy zlecić, bezwzględnie operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy z odpowiednimi uprawnieniami.

Koszt wyceny nieruchomości obciąża klienta

Gdy otrzymaliśmy od banku wstępną decyzję kredytową i akceptujemy jej warunki, bank wyznacza nam termin i kwotę do wpłaty za dokonanie wyceny. Koszt jest różny w zależności od przedmiotu wyceny (mieszkanie na rynku wtórnym, na rynku pierwotnym, dom, działka). Średnia cena za mieszkanie to od 137 zł do 420 zł w zależności od banku. W przypadku domu to koszt nawet 1200 zł.

Zlecając samodzielnie wycenę rzeczoznawcy czasem możemy zaoszczędzić nawet kilkaset złotych. Pamiętać jednak trzeba, że czasem pomimo dostarczenia operatu szacunkowego wykonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę, banki mogą dodatkowo sprawdzić prawidłowość wyceny. To zawsze jest ryzyko kredytobiorcy.

Korzyści z wyceny nieruchomości

Realna korzyść dla kredytobiorcy z wykonanej wyceny nieruchomości, to poznanie jej wartości. Bowiem czasem cena nabycia to jedno, a wartość nieruchomości to drugie. Warto znać obie.

Czasem banki przyjmują uproszczone formy wyceny. Np. w przypadku rynku pierwotnego jako wartość nieruchomości przyjmowana jest cena transakcyjna. Natomiast w przypadku niższych kwot kredytów banki szacują wartość nieruchomości samodzielnie w oparciu o kwotę z umowy przedwstępnej i inspekcji wykonanej przez pracownika banku.

Wycena nieruchomości a wskaźnik LTV

Wycena nieruchomości ma także znaczenie dla kosztów kredytu, jakie będziemy ponosić. W procedurze uzyskiwania kredytu hipotecznego bank oblicza tzw. wskaźnik LTV (ang. Loan To Value), który określa stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości.
LTV przekłada się bezpośrednio na ryzyko kredytowe banku. A to wpływa często na wysokość marży uzyskanej przez klienta. Niski poziom wskaźnika LTV, może powodować również decyzję odmowną udzielenia kredytu. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb kredytu bankowego wskazuje dodatkowo obszary ryzyka związane z wycenianą nieruchomością.

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wyznacza wysokość kredytu, która nie powinna stanowić więcej niż 80 proc. wskaźnika LTV. Na jej mocy banki regularnie i stopniowo podnoszą progi minimalnego wkładu własnego.

Edyta Majewska

25.02.2019