Zdolność kredytowa. Wszystko, co powinieneś wiedzieć, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.

Wielu naszych klientów trafia na spotkanie w celu sprawdzenia zdolności kredytowej. Ustalamy nie tylko czy klient dostanie kredyt. Podpowiadamy także, jak zwiększyć zdolność kredytową, w sytuacji gdy nie wystarcza ona na zakup wybranej nieruchomości. Pozwala to bez stresu podpisać umowę przedwstępną i wpłacić zadatek lub w porę zareagować, gdy ta już jest podpisana. Nie zawsze brak zdolności kredytowej przekreśla zakup nieruchomości. W tym wpisie podpowiadamy, co można zrobić, by zwiększyć zdolność kredytową oraz co zrobić, jeśli jej nie posiadamy w ogóle.

Czym jest zdolność kredytowa?

Wydawać by się mogło, że odpowiedź jest banalnie prosta. Oczywiście zdolność kredytowa to ocena banku, czy klient może zaciągnąć zobowiązanie. Badanie zdolności kredytowej nie kończy się jednak wyłącznie na tym punkcie. Banki zwracają szczególną uwagę na możliwy wzrost stóp procentowych, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne. Wzrost stóp procentowych oznacza wzrost raty (zmiana WiBORu to zmiana oprocentowania), co wiąże się z koniecznością ustalenia czy klient poradzi sobie z wyższą płatnością miesięczną. Zatem właściwie należałoby określać badanie zdolności kredytowej – symulacją możliwości spłaty zobowiązania w przyszłości.

Część klientów znajduje się w sytuacji, w której dysponując zdolnością kredytową dziś, może jej nie mieć za miesiąc, za kwartał czy za rok. Dzieje się tak, gdy dochody gwarantują zdolność jedynie „na styk”. Jedynie wystarczającą do zaciągnięcia żądanej wysokości kredytu, ale nic poza tym. W takim przypadku udzielenie kredytu będzie niemożliwe.

Bank przyznając określoną kwotę kredytu musi mieć pewność, że w chwili przyznania klient może sobie pozwolić na większą ratę niż wynikająca na moment wydania decyzji kredytowej. W okresie, w jakim obecnie się znajdujemy – historycznie najniższych stóp procentowych,    banki muszą założyć ewentualny wzrost raty. W innym przypadku chodzi o zdroworozsądkowe przewidywanie. Sytuacja finansowa może się bowiem pogorszyć i musimy mieć środki na wyższe zobowiązania miesięczne.

Zatem zdolność kredytowa to nie tylko ocena banku czy klient może zaciągnąć zobowiązanie, ale też wykazanie różnicy pomiędzy maksymalną zdolnością a kwotą potrzebną do sfinansowania nieruchomości. Tylko bufor pomiędzy potrzebną a maksymalną zdolnością może zagwarantować, że w przypadku skoku raty w górę lub przejściowych problemów finansowych klient poradzi sobie ze spłatą długu. I tym jest prawdziwa zdolność kredytowa.

Jak wyliczyć zdolność kredytową?

Jak ustaliliśmy, kredytu hipotecznego bez zdolności kredytowej nie uzyskamy. Dokładną zdolność może wyliczyć doradca, w którego posiadaniu są kalkulatory wszystkich banków. Każdy bank ma własną politykę kredytową i regulamin udzielania kredytów. Zatem ten sam klient, w tym samym momencie ma różną zdolność w poszczególnych bankach. Są banki preferujące wyłącznie klientów na długoterminowych umowach o pracę i gorzej liczące zdolność prowadzącym działalność gospodarczą. Inne z kolei nie mają preferencji co do statusu klientów, czy są małżeństwem, czy tzw. związkiem partnerskim. Rozpisywanie się na temat profilu idealnego i akceptowalnego klienta w poszczególnych bankach zajęłoby zbyt dużo miejsca. Skupmy się zatem na najważniejszym – jak uzyskać zdolność kredytową?

Jak wyliczyć zdolność kredytową?

W przypadku umowy o pracę – pamiętajmy, że absolutnie minimalny staż pracy to 3 miesiące (przy umowie na czas nieokreślony). Umowy na czas określony, umowy zlecenie, o dzieło czy inne cywilnoprawne wymagają już bliższej analizy doradcy.

Z kolei prowadząc działalność gospodarczą zdolność uzyskamy po pełnych 12 miesiącach jej funkcjonowania.

Współczynnik DTI

Niezależnie od tego, jak zarabiamy pieniądze, głównym kryterium przyznania kredytu jest współczynnik DTI. Musi on być niższy niż 50%.

DTI ratio – Debit to Income – czyli zobowiązania dzielone przez dochody nie może przekroczyć 65%, jeśli zarabiamy powyżej tzw. średniej krajowej, oraz 50% dla pozostałych klientów. Zatem nasze dochody muszą być dwa razy większe niż zobowiązania (wraz z wnioskowanym kredytem i jego ratą). Z niższą zdolnością muszą się liczyć Ci, którzy preferują raty malejące zamiast równych.

Zatem licząc DTI doradca może powiedzieć, ile trzeba zarabiać by mieć konkretną zdolność kredytową. Określenie zdolności w domu jest trudne, bo nie znamy szacunkowej wysokości raty i akceptowalnego dla danego banku poziomu DTI. Ostatecznie spotkanie w celu zbadania zdolności jest niezbędne, bo tylko indywidualnie można oszacować czy zdolność będzie dostatecznie wysoka.

Autor: Maciej Majewski