Długość procesu kredytowego według ustawy o kredycie hipotecznym

Stara myśl mówi, że biznes zawsze będzie dwa kroki przed prawem. Jeszcze starsza myśl, że natura nie znosi próżni. Obydwie doskonale pasują do sytuacji obecnie panującej na rynku kredytów hipotecznych. Działające już od prawie 4 lat prawo nie spowodowało zwiększonej szybkości obsługi klientów. Wręcz odwrotnie. Zapisy ustawy zostały wykorzystane przez banki do przemodelowania procesów kredytów hipotecznych tak, by zapewnić sobie praktycznie nieograniczony czas na analizę. W praktyce wygląda to tak, że banki, które przeżywają zalew wniosków nie mają zamiaru oddelegować do obsługi więcej pracowników lub zatrudnić nowych. Przepisy i konstrukcja samych wniosków kredytowych umożliwiają procesowanie kredytów w ciągu 21 dni roboczych. Od złożenia wniosku do momentu wydania decyzji mija jednak zwykle nie miesiąc (21 dni roboczych), ale dwa miesiące. Wszystko zgodnie z prawem. Jak to możliwe?

Kredyt hipoteczny w praktyce

Otóż banki zwykle działają na dwa sposoby. Pierwszy zakłada dwa wnioski kredytowe. Najpierw składamy „zapytanie o kredyt hipoteczny” lub „wniosek o analizę wstępną”, a jak już bank wyda decyzję, to właściwy „wniosek kredytowy”. Tutaj banki mogą analizować nasze wnioski nawet 2 miesiące i na samym końcu poprosić o wniosek kredytowy, który służy właściwie jedynie do odhaczenia konieczności posiadania przez bank takiego dokumentu przed wystawieniem umowy kredytowej.

Druga metoda banków to przyjęcie właściwego wniosku na początku procesu, ale zapisanie w regulaminie kredytu hipotecznego, że w przypadku jakichkolwiek uzupełnień do wniosku (a bank może zawsze poprosić o dodatkowe dokumenty) czas procesu rusza od początku. Mamy zatem sytuację, w której bank procesuje kilkanaście dni wniosek, wydaje decyzję wstępna i prosi o zapłacenie za wycenę nieruchomości. Oczekiwanie na dostarczenie wyceny, to inaczej oczekiwanie na dostarczenie uzupełnienia, zatem w momencie jej dostarczenia bank znów ma 21 dni na rozpatrzenie (pełnego już przecież) wniosku.

Którą metodę wybrać?

Obie metody są powszechnie stosowane i stanowią źródło stresu klientów. Czekających w obliczu kończących się czasów na podpisanie aktów notarialnych.  Można śmiało powiedzieć, że procesy hipoteczne średnio zajmują bankom dwa miesiące. Najszybciej procesuje w tym momencie PKO BP – do 3 tygodni. Najwolniej ING Bank Śląski do 3 miesięcy. Reszta banków trzyma się czasu od 2 do 2,5 miesiąca. Warto to wiedzieć zanim podpisze się umowę przedwstępną lub od razu akt notarialny ze zbywcą.

Remedium na czekanie na decyzję kredytową

Niestety nie ma złotego środka, który zmusiłby banki do przyspieszania procesów hipotecznych. Przyspieszanie przez doradcę (znajomości, umowy z bankami czy samodzielne procesowanie wniosku w imieniu banku) nie wszędzie jest już możliwe. Wszystkie banki są bardziej lub mniej scyfryzowane i wnioskom nadawane są indywidualne numery. Matematyki nie da się oszukać, więc wniosek z nr 100001 zawsze będzie się znajdował wyżej kolejki niż z numerem 100007. Systemy są tak projektowane, by wykluczyć ingerencję ludzką, która w dłuższej perspektywie i większej skali  może prowadzić do roszczeń wobec banków. Bank, który umożliwi swoim doradcom na tasowanie kolejnością wniosków i rozpatrywanie szybciej konkretnych klientów wcześniej czy później skończy w sądzie z procesem wytoczonym przez klientów, którzy stracili zadatki lub możliwość nabycia nieruchomości.

Jak przyspieszyć proces kredytowy?

Możliwości zabezpieczenia się przed przedłużeniem procesu hipotecznego jest kilka. Pierwsza to go zdywersyfikować, czyli złożyć dwa lub trzy wnioski do różnych banków. Pozwoli to uzyskać szybciej odpowiedź czy dostaniemy kredyt przynajmniej w jednym banku. Kolejnym sposobem jest również wynegocjowanie odpowiednich zapisów w umowie przedwstępnej. 2 miesiące od momentu jej podpisania do aktu przenoszącego własność  to absolutne minimum. Optymalnie jest zapisać 2,5 miesiąca, bo jak już wspomniałem, zawsze bank może poprosić o jakieś uzupełnienie dokumentacji – np. o nowe zaświadczenie o zarobkach. Jego zdobycie nie zależny wyłącznie od nas. Muszą je wystawić kadry, księgowość, a często pośrednikiem jest jeszcze nasz przełożony. Może to potrwać nawet dwa tygodnie (zwłaszcza w epoce pandemii). Warto więc, by takie sytuacje wcześniej przewidzieć i im przeciwdziałać.

Ostatni sposób to złożenie wniosku do baku najszybszego. Nie jest to jednak sposób najlepszy, bo najszybszy nie oznacza najtańszy. Szybkość również jest względna i zależy od obłożenia banku wnioskami. Od momentu wyboru konkretnego banku, przez załatwienie dokumentów niezbędnych do procesu może minąć dwa tygodnie. W dzisiejszych czasach i zmienności na rynkach dwa tygodnie nasilenia liczby złożonych wniosków może „zatkać” każdy bank.

Na koniec warto jednak wybrać ostatni sposób, czyli skorzystać z naszej pomocy i w jednym miejscu zadbać o zabezpieczenie transakcji na każdy sposób. Zadbamy o Państwa umowę przedwstępną i jej uczciwe zapisy. Na bieżąco jesteśmy informowani przez banki o czasach procesowych, wiemy kto „stoi” a kto się „odetkał”. Na koniec nasi klienci zawsze mają możliwość złożenia nie jednego, ale nawet czterech czy pięciu wniosków do różnych baków. Działamy zatem kompleksowo i pracujemy na dobrą opinię wszystkich naszych klientów.

Zapraszamy do kontaktu-

Maciej Majewski 609-352-812

Doradcy Łódź

10.10.2021

*Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Artykuł Ile trzeba czekać na kredyt hipoteczny? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Wcześniejsza spłata kredytu gotówkowego

Pamiętajmy, że kredyty gotówkowe – inaczej zwane konsumpcyjnymi – możemy spłacać szybciej bez żadnych opłat. Dotyczy to praktycznie wszystkich banków komercyjnych działających w Polsce oraz samej natury spłaty. Zarówno darmowa jest spłata kończąca nasze zobowiązanie, jak i nadpłata  części kredytu zmniejszająca saldo kapitału (zmniejsza nam się rata lub skracamy okres kredytowania).

Ile możemy zaoszczędzić?

Założenia pozostawiamy takie same, jak w pierwszej części artykułu. Kredyt gotówkowy na 5 lat czyli na 60 miesięcy w dwóch  przypadkach:

Przyjmujemy kredyt na 40.000 zł – oprocentowany 7,49% z prowizją 5% – łączna kwota kredytu 42.000 zł

Oraz kredyt na 40.000 zł – oprocentowany 8,99% z prowizja 0% – zatem łączna kwota kredytu bez zmian – 40.000 zł

Po raz kolejny zakładamy, że nasz oferta kredytowa nie obejmuje ubezpieczeń oraz dodatkowych kosztów – np. opłaty za obsługę rachunku bankowego.

Dla przypomnienia przy 5 latach kredytowania:

Bank A, czyli kredyt  gotówkowy z prowizją – rata 841 zł,

Bank B, czyli kredyt gotówkowy bez prowizji – rata 830 zł.

A co przy wcześniejszej spłacie kredytu?

Jeśli założymy wcześniejszą spłatę zobowiązania (kończącą jednocześnie kredyt) po 2,5 roku czyli 30 miesiącach.

Bank A poprosi o spłatę 22.314 zł

Bank B poprosi o przelanie 22.246 zł

Różnica jest zatem niewielka, ale wychodzi na korzyść kredytu bez prowizji.

Łączna kwota zapłacona przez nas w tym okresie będzie wynosić kolejno:

Bank A –  25.230

Bank B – 24.900

Ponownie koszty kredytu są mniejsze przy wyborze opcji bez prowizji.  To również potwierdzi suma wszystkich opłat, jakie zapłaciliśmy w formie rat przez 30 mcy.

Bank A – 47634

Bank B – 47146

Różnica 488 zł może wydawać się nieistotna i niewarta naszej uwagi. Jednak taka różnica wychodzi przy ofertach  względnie tanich, bez dodatkowych opłat w postaci ubezpieczeń i spłacane przed upływem 3 lat. Ma to kolosalny wpływ na sumę odsetek zapłaconych bankowi.

Porównanie dowodzi jednak, że przy podobnych wysokościach kredytu, kredyt z prowizją (choć oprocentowany niżej) jest droższy, nawet jeśli zakładamy szybsza spłatę całości kredytu już w połowie okresu jego spłaty.

Zatem teza o większej opłacalności kredytu gotówkowego bez prowizji została obroniona po raz kolejny.

09.03.2020 r.

Doradcy  Łódź

Artykuł Wcześniejsza spłata kredytu – co zyskujemy? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Kredyt gotówkowy- opłaty

Aby podjąć rozważania nad wyższością jednej oferty nad innymi musimy ustalić najważniejsze sprawy – czyli co będziemy liczyć i dlaczego?

Przy kredycie gotówkowym mamy trzy rodzaje opłat:

1. Comiesięczna stała rata – zależna od kwoty kredytu, oprocentowania i okresu na jaki pożyczyliśmy środki;
2. Prowizja za uruchomienie kredytu – czyli opłata jednorazowa za pożyczenie nam środków finansowych;
3. Ubezpieczenie(a) kredytu – najczęściej na życie i od utraty źródła dochodu.

W dzisiejszych rozważaniach skupimy się na najprostszym kredycie gotówkowym- bez ubezpieczenia. Jedynym założeniem jest cena – czyli jak najniższe koszty obsługi kredytu.

Kredyt gotówkowy – z prowizją i bez

Mamy dwa banki, jeden proponuje kredyt gotówkowy z większą prowizją, lecz niższym oprocentowaniem. Drugi bank proponuje kredyt bez prowizji, z wyższym oprocentowaniem.

Suma kredytu jaką chcemy uzyskać to 40.000 zł, interesuje nas spłata w ciągu 5 lat.

Bank A
Oprocentowanie : 7,49%

Opłaty za uruchomienie kredytu : 5% prowizji

Bank B
Oprocentowanie: 8,99%

Brak opłat za uruchomienie : 0% prowizji

Pamiętajmy, że dziś skupiamy się na ofertach bez ubezpieczeń, które na marginesie są często najwyższym kosztem obsługi kredytu. Dla porównania oba kredyty obliczamy na spłatę przez 5 lat, tj.60 miesięcy.

Bank A, czyli kredyt z prowizją – rata 841 zł

Bank B, czyli kredyt bez prowizji – rata 830 zł

Kwota 11 zł różnicy na racie wydaje się niedużą kwotą, ale jest to łącznie 660 zł czyli 80% jednej raty tańszego kredytu. Zatem tak jakby, jedna rata mniej do spłaty.

Przy dłuższym okresie kredytowania – np. 7 lat (84 miesiące) oferty kształtują się następująco:

Bank A – 674 zł

Bank B – 643 zł dla wariantu bez prowizji

Znowu mamy 11 zł różnicy na racie. Przy dłuższym okresie kredytowania ta różnica przeradza się w koszt 924 zł. To już 143% jednej raty, więc upraszczając prawie 1,5 raty mniej do spłaty.

Dlaczego kredyt z większym oprocentowaniem jest tańszy? Dlatego, że jest go mniej. Pomimo, że w obu przypadkach dostajemy tyle samo gotówki do ręki od banku, to w przypadku kredytu bez prowizji, po prostu pożyczamy mniej. Prowizja jest bowiem zawsze kredytowana, czyli bank powiększa kwotę udzielonego kredytu o tę opłatę. W banku A kredyt brutto (czyli z opłatami) wynosi 42000 zł. Bank B, który nie pobiera prowizji za uruchomienie udziela sumy brutto równej netto czyli 40.000 zł. Niższa kwota kredytu, pożyczana na wyższym oprocentowaniu daje niższą ratę i niższe koszty ogólne.

Zatem można śmiało powiedzieć, że niekoniecznie niżej oprocentowany kredyt będzie lepszym (i rzeczywiście tańszym).

W następnym artykule przyjrzymy się jak kredyt bez prowizji działa przy wcześniejszej spłacie czy nadpłacie(zmniejszenie) kredytu.

Artykuł Kredyt gotówkowy – oprocentowanie pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.