Długość procesu kredytowego według ustawy o kredycie hipotecznym

Stara myśl mówi, że biznes zawsze będzie dwa kroki przed prawem. Jeszcze starsza myśl, że natura nie znosi próżni. Obydwie doskonale pasują do sytuacji obecnie panującej na rynku kredytów hipotecznych. Działające już od prawie 4 lat prawo nie spowodowało zwiększonej szybkości obsługi klientów. Wręcz odwrotnie. Zapisy ustawy zostały wykorzystane przez banki do przemodelowania procesów kredytów hipotecznych tak, by zapewnić sobie praktycznie nieograniczony czas na analizę. W praktyce wygląda to tak, że banki, które przeżywają zalew wniosków nie mają zamiaru oddelegować do obsługi więcej pracowników lub zatrudnić nowych. Przepisy i konstrukcja samych wniosków kredytowych umożliwiają procesowanie kredytów w ciągu 21 dni roboczych. Od złożenia wniosku do momentu wydania decyzji mija jednak zwykle nie miesiąc (21 dni roboczych), ale dwa miesiące. Wszystko zgodnie z prawem. Jak to możliwe?

Kredyt hipoteczny w praktyce

Otóż banki zwykle działają na dwa sposoby. Pierwszy zakłada dwa wnioski kredytowe. Najpierw składamy „zapytanie o kredyt hipoteczny” lub „wniosek o analizę wstępną”, a jak już bank wyda decyzję, to właściwy „wniosek kredytowy”. Tutaj banki mogą analizować nasze wnioski nawet 2 miesiące i na samym końcu poprosić o wniosek kredytowy, który służy właściwie jedynie do odhaczenia konieczności posiadania przez bank takiego dokumentu przed wystawieniem umowy kredytowej.

Druga metoda banków to przyjęcie właściwego wniosku na początku procesu, ale zapisanie w regulaminie kredytu hipotecznego, że w przypadku jakichkolwiek uzupełnień do wniosku (a bank może zawsze poprosić o dodatkowe dokumenty) czas procesu rusza od początku. Mamy zatem sytuację, w której bank procesuje kilkanaście dni wniosek, wydaje decyzję wstępna i prosi o zapłacenie za wycenę nieruchomości. Oczekiwanie na dostarczenie wyceny, to inaczej oczekiwanie na dostarczenie uzupełnienia, zatem w momencie jej dostarczenia bank znów ma 21 dni na rozpatrzenie (pełnego już przecież) wniosku.

Którą metodę wybrać?

Obie metody są powszechnie stosowane i stanowią źródło stresu klientów. Czekających w obliczu kończących się czasów na podpisanie aktów notarialnych.  Można śmiało powiedzieć, że procesy hipoteczne średnio zajmują bankom dwa miesiące. Najszybciej procesuje w tym momencie PKO BP – do 3 tygodni. Najwolniej ING Bank Śląski do 3 miesięcy. Reszta banków trzyma się czasu od 2 do 2,5 miesiąca. Warto to wiedzieć zanim podpisze się umowę przedwstępną lub od razu akt notarialny ze zbywcą.

Remedium na czekanie na decyzję kredytową

Niestety nie ma złotego środka, który zmusiłby banki do przyspieszania procesów hipotecznych. Przyspieszanie przez doradcę (znajomości, umowy z bankami czy samodzielne procesowanie wniosku w imieniu banku) nie wszędzie jest już możliwe. Wszystkie banki są bardziej lub mniej scyfryzowane i wnioskom nadawane są indywidualne numery. Matematyki nie da się oszukać, więc wniosek z nr 100001 zawsze będzie się znajdował wyżej kolejki niż z numerem 100007. Systemy są tak projektowane, by wykluczyć ingerencję ludzką, która w dłuższej perspektywie i większej skali  może prowadzić do roszczeń wobec banków. Bank, który umożliwi swoim doradcom na tasowanie kolejnością wniosków i rozpatrywanie szybciej konkretnych klientów wcześniej czy później skończy w sądzie z procesem wytoczonym przez klientów, którzy stracili zadatki lub możliwość nabycia nieruchomości.

Jak przyspieszyć proces kredytowy?

Możliwości zabezpieczenia się przed przedłużeniem procesu hipotecznego jest kilka. Pierwsza to go zdywersyfikować, czyli złożyć dwa lub trzy wnioski do różnych banków. Pozwoli to uzyskać szybciej odpowiedź czy dostaniemy kredyt przynajmniej w jednym banku. Kolejnym sposobem jest również wynegocjowanie odpowiednich zapisów w umowie przedwstępnej. 2 miesiące od momentu jej podpisania do aktu przenoszącego własność  to absolutne minimum. Optymalnie jest zapisać 2,5 miesiąca, bo jak już wspomniałem, zawsze bank może poprosić o jakieś uzupełnienie dokumentacji – np. o nowe zaświadczenie o zarobkach. Jego zdobycie nie zależny wyłącznie od nas. Muszą je wystawić kadry, księgowość, a często pośrednikiem jest jeszcze nasz przełożony. Może to potrwać nawet dwa tygodnie (zwłaszcza w epoce pandemii). Warto więc, by takie sytuacje wcześniej przewidzieć i im przeciwdziałać.

Ostatni sposób to złożenie wniosku do baku najszybszego. Nie jest to jednak sposób najlepszy, bo najszybszy nie oznacza najtańszy. Szybkość również jest względna i zależy od obłożenia banku wnioskami. Od momentu wyboru konkretnego banku, przez załatwienie dokumentów niezbędnych do procesu może minąć dwa tygodnie. W dzisiejszych czasach i zmienności na rynkach dwa tygodnie nasilenia liczby złożonych wniosków może „zatkać” każdy bank.

Na koniec warto jednak wybrać ostatni sposób, czyli skorzystać z naszej pomocy i w jednym miejscu zadbać o zabezpieczenie transakcji na każdy sposób. Zadbamy o Państwa umowę przedwstępną i jej uczciwe zapisy. Na bieżąco jesteśmy informowani przez banki o czasach procesowych, wiemy kto „stoi” a kto się „odetkał”. Na koniec nasi klienci zawsze mają możliwość złożenia nie jednego, ale nawet czterech czy pięciu wniosków do różnych baków. Działamy zatem kompleksowo i pracujemy na dobrą opinię wszystkich naszych klientów.

Zapraszamy do kontaktu-

Maciej Majewski 609-352-812

Doradcy Łódź

10.10.2021

*Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Artykuł Ile trzeba czekać na kredyt hipoteczny? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Dobry 2018 rok dla kredytów hipotecznych

W ubiegłym roku sprzedało się ok. 220 tys. nowych kredytów hipotecznych. Ten dobry wynik to efekt dobrej zdolności kredytowej klientów oraz wysokiego popytu. Wzrost wynagrodzenia przeciętnie o połowę spowodował, że przeciętna rodzina mogła uzyskać większy kredyt niż sprzed kilku lat.

Co czeka potencjalnych kredytobiorców w przyszłości? Kredyt w 2019 roku ?

Z jednej strony eksperci podnoszą, że zapowiadane na ten rok podwyżki stóp procentowych wcale mogą nie nadejść. A nawet więcej, na obecnym poziomie 1,50% utrzymującym się od marca 2015 roku mogą pozostać jeszcze kilka lat. Jest to o tyle istotne, gdyż stopa procentowa to cena pieniądza, która warunkuje po jakiej cenie banki sprzedają pieniądze na kredyt i po jakiej przyjmują od nas w depozyt.

Czy to oznacza, że będzie jeszcze łatwiej o kredyt? Niekoniecznie. Z raportu NBP wynika, że zapowiadane spowolnienie tempa wzrostu gospodarki może wpłynąć niekorzystnie na kredyty.

Banki mogą zaostrzyć wymogi udzielania kredytów hipotecznych. Gorsza koniunktura, to dla niektórych kredytobiorców zagrożenie brak regularnej spłaty kredytu. To z kolei może spowodować, że banki będą baczniej przyglądać się sytuacji finansowej kredytobiorców. Bowiem obawa przed ich niespłacaniem skutecznie zniechęci banki do łatwego dostępu kredytobiorców do kredytów hipotecznych.

Nie oznacza to jednak ogromnej zmiany w polityce banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych.

Zainteresowanie kredytobiorców wciąż duże

Kredyt w 2019 roku dalej będzie można uzyskać na dużą skalę. Sprzedaż hipotek prognozowana jest na wysokim poziomie, bowiem zainteresowanie kredytobiorców nie spada. Rynek mieszkaniowy wciąż kwitnie. Na dużą skalę rozwija się także rynek inwestycyjny. Z raportu ZBB co trzecie mieszkanie kupowane jest w celu inwestycyjnym. Wciąż duże zapotrzebowanie na własne M nie zmieni w sposób znaczący rynku finansowego.

Doradcy Łódź

04.02.2019 r.

Artykuł Kredyt w 2019 roku- jakie są prognozy? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Przyjęte zapisy nowelizacji zakładają, że w 2014 roku trzeba będzie posiadać minimum 5% wkładu własnego. W roku 2015 będzie to 10%. Później wymóg będzie rósł o 5 pkt. proc. co roku, aż osiągnie poziom 20% w 2017 roku. Ważną informacją jest to, że gdy banki zaczną wymagać 15 czy 20% wkładu, a nabywca będzie dysponował kwotą odpowiadającą 10% ceny mieszkania, brakujący wkład własny będzie mógł zastąpić ubezpieczeniem.

W moim przekonaniu powyższe zapisy dotkną przede wszystkim osób zamierzających nabyć nieruchomość na rynku wtórnym. Oprócz bowiem kosztów związanych z prowizją biura nieruchomości, taksą notarialną, stosownymi wnioskami wieczystoksięgowymi, stosownymi podatkami (np. podatek od czynności cywilnoprawnych) klienci będą musieli pokazać, że mają dodatkową gotówkę na wkład własny. Na przykładzie mieszkania, którego cena transakcyjna wynosi 250 000 zł należy liczyć się z kosztami zakupu na poziomie 7 800 – 7900 zł. Kwota ta jest maksymalną stawką z jaką należy się liczyć zawierając umowę kupna. W przypadku prowizji biura nieruchomości zwykle stanowi ona określony procent ceny transakcyjnej. Przyjmując 2% stawkę prowizji należy liczyć się kwotą 5000 zł. Tak więc mamy kwotę rzędu 12 000 – 13 000 zł. W roku 2014 do takiej kwoty należy doliczyć również kwotę wymaganą przez Rekomendację – czyli 5% wartości nieruchomości. W naszym przykładzie jest to kwota 12 500 zł. W kolejnych latach kwota wymaganego wkładu własnego będzie jeszcze większa.

Czas pokaże czy zapisy Rekomendacji w znaczący sposób ograniczą dostępność kredytów. Również z czasem przekonamy się czy Rekomendacja nie sprawi, że część potencjalnych kredytobiorców, nie dysponując wkładem własnym, skorzysta ze znacznie droższych od kredytów hipotecznych pożyczek gotówkowych.

Trudno dziś powiedzieć czy taki scenariusz jest  prawdopodobny. Bez  wątpienia natomiast byłby to efekt przeciwny do zamierzonego przez Komisję.

Artykuł Aby kupić mieszkanie od 2014 roku musisz mieć wkład własny!!! pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.