Kredyt na budowę domu

Budowa domu za pieniądze z kredytu

Kredyt na budowę domu jednorodzinnego to pozornie kredyt niewiele różniący się od kredytu na zakup mieszkania. Ale tylko pozornie. Wprawdzie proces udzielania kredytu, zasada badania zdolności kredytowej klientów oraz warunki cenowe są takie same, ale zupełnie inne są już wymagania banku odnośnie samego przedsięwzięcia. Na jakie aspekty należy zwrócić największą uwagę?

 

Marża, prowizja, LTV – co to jest?

Kredyt budowlany dostępny jest praktycznie w każdym banku. Jak każdy kredyt hipoteczny charakteryzuje się pewnymi parametrami takimi jak marża kredytowa, prowizja za udzielenie kredytu, dodatkowe ubezpieczenia (faktulatywne lub obowiązkowe). Najistotniejszym elementem jest marża, która uzależniona jest przede wszystkim od kwoty kredytu oraz od tzw. LTV, czyli procentowego stosunku tej kwoty do wartości nieruchomości, w tym przypadku oczywiście mówimy o docelowej wartości działki oraz domu po jego wybudowaniu. Im wyższy wskaźnik LTV, tym wyższa marża. Na wysokość marży (i tym samym oprocentowania kredytu) mamy wpływ korzystając z dodatkowych produktów oferowanych przez bank takich jak konto, na które przelewane będzie wynagrodzenie, karta kredytowa, czy ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy. Nierzadko skorzystanie z takich produktów może znacząco obniżyć marżę oraz ostateczny koszt kredytu.

 

Kredyt na zakup działki

Abyśmy mogli uzyskać kredyt na budowę domu, oczywiście musimy posiadać działkę budowlaną lub działkę z możliwością zabudowy mieszkaniowej. Może to być nawet działka rolna, pod warunkiem że posiada warunki zabudowy zezwalające na budowę domu. Niestety w większości banków nie ma możliwości uzyskania kredytu równocześnie na zakup działki i budowę domu. Możemy jednak najpierw uzyskać kredyt na zakup działki, a następnie dobrać do tego kredytu kwotę na wybudowanie domu. Oczywiście nie mamy obowiązku zaciągania kredytu na budowę w tym samym banku, co na zakup działki.

 

Dokumenty potrzebne do kredytu na budowę domu

Jedną z istotnych różnic między kredytem budowlanym, a mieszkaniowym (czyli przeznaczonym na zakup mieszkania) jest znacznie większa ilość wymaganej przez bank dokumentacji w przypadku kredytu budowlanego. Przede wszystkim, musimy wybrać odpowiedni projekt budowlany. Osobom nieposiadającym wiedzy budowlanej najprościej wybrać jeden z gotowych projektów oferowanych przez wyspecjalizowane w tej dziedzinie firmy, a następnie dostosować go do własnych potrzeb. Kiedy mamy już projekt, możemy ubiegać się o pozwolenie na budowę. Pozwolenie takie wydaje Starostwo Powiatowe, pod które podlega działka, na której będziemy budować dom. Do wniosku kredytowego wymagany będzie również dziennik budowy, dokumenty odnośnie samej działki (Księga Wieczysta, wypis z rejestru gruntów, czasem również tytuł prawny do nieruchomości). Procedura uzyskiwania niezbędnych dokumentów bywa długa i żmudna, ponieważ wiąże się z oczekiwaniem na wydanie i uprawomocnienie się pozwolenia na budowę oraz na zaakceptowanie wszelkich zmian naniesionych w projekcie budowlanym. Ostatnim, niezwykle istotnym dokumentem wymaganym przez bank jest kosztorys budowlany. Wpisywane są w nim wszystkie zakładane prace budowlane (zarówno te finansowane z kredytu, jak i z własnych środków) oraz ich koszt. Na sporządzenie kosztorysu warto poświęcić więcej czasu, ponieważ zgodnie z nim rozliczane są później kolejne transze kredytu. Tym, na co należy zwrócić szczególną uwagę jest to, aby kosztorys nie był niedoszacowany. Aby tego uniknąć, warto dowiedzieć się jaki jest minimalny koszt budowy metra kwadratowego domu w danym banku. Jest to poziom, poniżej którego według wyliczeń banku nie da się wybudować domu. Każdy bank sam ustala tą granicę, zależy ona między innymi od lokalizacji i zawiera się najczęściej w przedziale 2000 – 2600 zł.

 

Kiedy bank wypłaca kredyt na budowę domu?

Kiedy już przebrniemy przez procedurę kredytową i podpiszemy umowę w banku, nadchodzi czas uruchomienia kredytu. Kredytu budowlany uruchamiany jest w transzach, po udokumentowaniu zakończenia kolejnych etapów budowy. W większości banków najpowszechniejszym sposobem rozliczenia transz jest inspekcja wykonywana przez pracownika banku lub firmę, której bank zleca jej wykonanie. Podczas inspekcji weryfikowane jest prawidłowe wykorzystanie poprzednich transz. Osoba dokonująca inspekcji sprawdza czy zostały wykonane wszystkie prace zadeklarowane w kosztorysie i czy zaawansowanie budowy odpowiada stopniowi wykorzystania środków. Oczywiście prace budowlane muszą być wykonywane stopniowo oraz w odpowiedniej kolejności. W sytuacji kiedy bank uzna, że środki nie zostały odpowiednio wykorzystane, może wstrzymać kolejną transzę do momentu, kiedy nadrobimy zaległe prace.

 

Zabezpieczenie kredytu na budowę domu

Zabezpieczeniem kredytu na budowę domu jest wybudowana nieruchomość. Dom z rozpoczętą, ale nie ukończoną budową nie stanowi dla banku wystarczającego zabezpieczenia. Dlatego bank udzielający takiego kredytu nie pozwoli na wieloletnie prowadzenie prac budowlanych. Zazwyczaj daje klientowi maksymalnie dwa lata na zakończenie budowy. Do tego czasu wymagane jest przedstawienie prawomocnego pozwolenia na użytkowanie domu lub zawiadomienia o zakończeniu budowy. Jeśli nie zdołamy dotrzymać terminu, koniecznie musimy zgłosić ten fakt w banku. Zazwyczaj możliwe jest sporządzenie aneksu do umowy kredytowej przesuwającego termin zakończenia inwestycji o kilka miesięcy.

 

Spłata kredytu

Istotnym parametrem kredytu budowlanego, który nie występuje w kredycie przeznaczonym na zakup mieszkania jest karencja w spłacie kapitału. Jest to okres po uruchomieniu pierwszej transzy, w którym nie spłacamy pełnej raty kapitałowo-odsetkowej, a tylko odsetki od wypłaconych transz. Im więcej wypłaconych transz, tym wyższa rata odsetkowa. Spłata kapitału rozpoczyna się dopiero w momencie, kiedy uruchomiona zostanie ostatnia transza kredytu. Oznacza to, że przez okres budowy domu nie zmniejszamy naszego zadłużenia, warto więc nie przeciągać budowy domu, tylko sprawnie zakończyć budowę, aby rozpocząć również spłatę kapitału. Z drugiej strony, spłata samych odsetek w mniejszym stopniu obciąża budżet domowy w trakcie budowy, który nadwyrężony jest już samą budową domu oraz opłacaniem dotychczasowego miejsca zamieszkania (czynsz lub najem nieruchomości).

Niekiedy może się okazać, że zdołamy wybudować dom taniej i nie będziemy potrzebować całości przyznanej kwoty kredytu. Wtedy możemy nawet zrezygnować z uruchamiania ostatniej transzy – dzięki temu obniżymy ostateczną kwotę kredytu, a tym samym jego koszt oraz miesięczną ratę. Warto też zastanowić się nad możliwością odpowiedniego wykorzystania ewentualnej nadwyżki pochodzącej z już uruchomionej transzy. Środki takie przeznaczyć możemy na wykończenie domu lub na produkt oszczędnościowy, który w dłuższym okresie pozwoliłby nam wygospodarować środki na częściową wcześniejszą spłatę kredytu i obniżenie kosztu kredytu.

Jak widać, kredyt na budowę domu wymaga sporej dawki wiedzy i odpowiedniego zaplanowania całego przedsięwzięcia. Dlatego warto posłużyć się radą specjalisty, który pewnie poprowadzi nas przez zawiły proces zarówno udzielenia, jak i wykorzystania kredytu.

Planujesz budowę domu? Skontaktuj się z doradcą w celu uzyskania szczegółowych informacji.