Zadatek – definicja

Zadatek jest instytucją wprost uregulowaną w kodeksie cywilnym. Artykuł 394 kodeksu cywilnego brzmi:

Zaliczka

Instytucja zaliczki nie jest uregulowana przepisami kodeksu cywilnego. Zaliczka to po prostu część ceny wpłacona na poczet przyszłej należności. Jeśli umowa będzie wykonana, kwotę zaliczki zalicza się do wysokości ceny. Jeśli z jakichkolwiek powodów (z winy stron lub bez ich winy) nie dojdzie do wykonania umowy, zaliczka przez sprzedającego musi być zwrócona.

Zgodnie bowiem z przepisami kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, zobowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy. Czyli do zwrotu jest cała kwota zaliczki. Dodatkowo jeśli na skutek niewykonania umowy, ponieśliśmy jakąś szkodę, możemy żądać jej naprawienia.

Różnice sprowadzają się zatem do możliwości żądania zwrotu kwoty w podwójnej wysokości. W przypadku zaliczki, to roszczenie odpada.

Zadatek a zaliczka- co wybrać

Teoria teorią, ale nasi klienci często zadają nam pytanie, co wybrać i jak sformułować umowę. Doradzamy wtedy, że jeśli transakcja jest pewna i istnieje bardzo małe prawdopodobieństwo, że kupujący nie odstąpi od umowy, lepiej wybrać zadatek. Jeśli natomiast istnieje ryzyko, że to my odstąpimy od umowy, to bezpieczniejsza jest zaliczka.

Warto przemyśleć temat szczególnie przy zakupie realizowanym na kredyt. Jeśli nie mamy pewności, że np. nasza zdolność kredytowa jest wystarczająca albo, że kupujemy mieszkanie/dom, który zaakceptuje bank, to lepiej wybrać zaliczkę. Z drugiej strony zadatek, to większa pewność, że sprzedający nie wycofa się z transakcji.

Dlatego tak ważne jest, aby przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy sprawdzić jej zapisy i warunki ewentualnego kredytu.

W tym celu zapraszamy do kontaktu z naszymi Doradcami.

12.06.2019 r.

Edyta Majewska

Artykuł Zadatek a zaliczka- jaka jest różnica? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Sytuacja na rynku kredytowym

Co kwartał NBP wydaje raport na temat sytuacji kredytowej. W II kwartale 2019 r. wyniki przeprowadzonej ankiety są jednoznaczne: oferty kredytowe będą gorsze dla kredytobiorców. Prognozowane są zmiany zarówno dla przedsiębiorców, jak i osób fizycznych. Ankieta NBP była przeprowadzona w kierunku oceny zmian polityki kredytowej. Szczególnie kryteriów i warunków udzielania kredytów, a także zmian popytu na kredyty w polskim systemie bankowym. Jedno i drugie ma duże znaczenie dla potencjalnego kredytobiorcy. Po pierwsze wpływa na ocenę zdolności kredytowej. Po drugie kształtuje oferty kredytowe.

Kredyty firmowe

Polityka kredytowa: zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów. Głównie poprzez  wzrost marży kredytowej, zmniejszenie maksymalnej kwoty kredytu i maksymalnego okresu kredytowania. Banki, które zaostrzyły politykę kredytową w I kwartale 2019r., uzasadniały to głównie wzrostem ryzyka branży, w tym szczególnie branży budowlanej.

Popyt na kredyt:brak istotnych zmian.

Oczekiwania na II kwartał 2019r.: W II kwartale 2019r. banki przewidują kontynuację zaostrzania polityki kredytowej w segmencie kredytów dla przedsiębiorstw. Dotyczy to zwłaszcza kredytów krótkoterminowych dla małych i średnich przedsiębiorstw) oraz niewielki spadek popytu na kredyt zgłaszany przez małe i średnie przedsiębiorstwa.W I kwartale2019r. po raz pierwszy od 2014 r. banki w sposób zauważalny zaostrzyły kryteria udzielania kredytów długoterminowych dla dużych przedsiębiorstw. Ponadto, po raz pierwszy od kilku kwartałów banki zaostrzyły większość warunków udzielania kredytów dla przedsiębiorstw. Zatem należy się spodziewać mniej korzystnych ofert kredytowych.

Kredyty hipoteczne

Polityka kredytowa: brak zmian kryteriów udzielania kredytów i niewielkie zmiany niektórych warunków. Przejawia się to min.  poprzez podniesienie marży dla kredytów obarczonych zwiększonym ryzykiem.Banki uzasadniają to głównie wzrostem kredytów obarczonych ryzykiem w portfelu kredytów mieszkaniowych.

Popyt na kredyt: wzrost popytu.

Oczekiwania na II kwartał 2019r.: zaostrzenie polityki kredytowej oraz brak istotnych zmian popytu. Zmiany w polityce kredytowej i popycie na kredyt w I kwartale 2019 r. istotnie różniły się od przewidywań banków wyrażonych w poprzedniej edycji ankiety. Banki zapowiadały wtedy zaostrzenie polityki kredytowej i oczekiwały spadku popytu. Do wzrostu popytu przyczyniły się prognozy dotyczące zapotrzebowania na rynku mieszkaniowym oraz coraz lepsza sytuacja finansowa gospodarstw domowych.

Kredyty gotówkowe

Polityka kredytowa: zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów; podniesienie pozaodsetkowych kosztów kredytu i marży kredytowej oraz obniżenie maksymalnej kwoty kredytu.

Popyt na kredyt:niewielki wzrost popytu.

Oczekiwania na II kwartał 2019r.:zaostrzenie polityki kredytowej przez pojedyncze banki, niewielki wzrost popytu.Po raz pierwszy od wielu kwartałów banki jednocześnie zaostrzyły kilka warunków udzielania kredytów konsumpcyjnych, w tym pierwszy raz od 2012 r. podniosły marżę kredytową.

Jak wynika z raportu i prognoz dla potencjalnych kredytobiorców nadchodzą gorsze czasy. Trudniej będzie o kredyt mieszkaniowy,  ale i kredyty konsumpcyjne czy firmowe. Już teraz widzimy, że niektóre banki podwyższają marżę kredytową. Innym przejawem zaostrzenia będzie obniżenie kwoty kredytu i skrócenie maksymalnego okresu kredytowania.

Edyta Majewska

22.05.2019 r.

Artykuł Kredyty – co nowego w ofertach kredytowych? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Zaczynamy od zbadania zdolności kredytowej

Jak wiadomo zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem oceny szansy kredytobiorców na uzyskanie kredytu. Zdolność kredytowa zgodnie z definicją prawa bankowego to „zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie.” Powszechnie tłumaczymy to wysokością zobowiązania, który klient może uzyskać od banku. Gdy zdolność kredytowa “nie wychodzi” teoretycznie jesteśmy na straconej pozycji. W rejestrach fiskalnych i bazach dłużnikach niestety wszystkie nasze zobowiązania widać. Zatem, nim w ogóle podejmiemy decyzję o złożeniu wniosku kredytowego warto sprawdzić swoją historię w BIK. Być może w raporcie wyjdą jakieś nieprawidłowości, o których nawet nie wiedzieliśmy.

Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Gdy nie jesteśmy pewni jak ocenią nas banki, warto stosunkowo wcześniej zadbać o swoją historię finansową. Najlepszym na to sposobem jest wzięcie np. sprzętu AGD, RTV na raty (często 0%). Nic tak nie poprawi naszej zdolności jak informacja o terminowych spłatach rat kredytów lub pożyczek. Banki bowiem od razu mają informację o rzetelności danego konsumenta.

Warto także udostępniać swoją historię kredytową. Jest to po pierwsze również informacja dla banku, że klient nie ma nic do ukrycia. A po drugie przekazujemy w ten sposób informację o terminowych spłatach zobowiązań.

Co jeszcze możemy zrobić z naszą zdolnością?

Naszą zdolność kredytową poprawi także kilka czynników związanych z warunkami kredytu, o który chcemy się starać. Po pierwsze, zawsze lepiej dla banku jak kredyt weźmiemy z kimś. Nie musimy pozostawać w związku małżeńskim, nie musimy się ograniczyć tylko do osób z rodziny. Kredyt tak naprawdę możemy dostać z dowolną osobą trzecią, bez żadnego powiązania rodzinnego czy formalnego. Dla banku dwóch kredytobiorców oznacza mniejsze ryzyko w spłacie kredytu. Dlatego bardzo często w przypadku jednego kredytobiorcy banki narzucają zawarcie umowy ubezpieczenia na życie.

Po drugie, dobrze zawnioskować o kredyt na dłuższy okres. W przypadku kredytu hipotecznego średnio od 20 do 30 lat. Jest to ważne, bowiem zobowiązanie rozłożone na dłuższy okres spowoduje, że raty będą mniejsze. A zatem zdolność kredytowa większa. Obecnie banki dopuszczają możliwość spłaty kredytu przed czasem, więc kredytu i tak możemy się “pozbyć” wcześniej z domowego budżetu.

Po trzecie, jeśli nie musimy inaczej, to wnioskujmy o kredyt w walucie polskiej. Kredyty w obcej walucie obarczone są dodatkowym ryzykiem walutowym. A to z kolei  powoduje, że banki zakładają niższą zdolność niż rzeczywiście u danego klienta ona wychodzi. Niepewność niespodziewanej zmiany kursu waluty niesie ryzyko, które obciąża kredytobiorcę już podczas ubiegania się o kredyt.

Po czwarte, jeśli mamy jakieś zobowiązania, jak pożyczki, kredyty konsumpcyjne, których wysokość pozostała do spłaty jest niewielka, to warto je spłacić przed złożeniem wniosku kredytowego. Czasem nawet warto specjalnie odczekać, aż nasze konto zobowiązań będzie puste. Nie raz niewielkie miesięczne raty niepotrzebnie zaburzają nasze finansowe parametry. Szczególnie dotyczy to kart kredytowych. Zdecydowana większość klientów uważa, że skoro nie korzystają z kart kredytowych, to ich się nie wlicza do zobowiązań. Nic bardziej mylnego. Nawet jak nie korzystamy (a niekiedy nigdy nie korzystaliśmy z danej karty), bank traktuje to jako aktywne zadłużenie.

Forma zatrudnienia

Na piąty czynnik nie mamy w praktyce często wpływu. Dotyczy to formy naszego zatrudnienia. Nie jest tajemnicą, że najlepiej punktują umowy o pracę i to te zawarte na czas nieokreślony. Banki mogą oceniać również branżę, w której pracujemy i stabilność naszego pracodawcy. To oczywiście nie oznacza, że umowy cywilnoprawne są wykluczone. Natomiast przy umowach na czas określony musimy pamiętać, aby czas trwania umowy naprzód wynosił co najmniej 12 miesięcy od daty, kiedy złożymy wniosek kredytowy.

Jak widać istnieją sposoby, aby poprawić swoją zdolność kredytową. Rozsądnie jest przygotować się do wzięcia kredytu. Szczególnie jak prowadzimy działalność gospodarczą. Wszystkie wskazówki i informacje można uzyskać u doradcy kredytowego.

Autor: Edyta Majewska

15.01.2019 r.

Artykuł Czy można poprawić swoją zdolność kredytową? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Wcześniejsza spłata kredytu- kiedy jest możliwa?

Wcześniejsza spłata kredytu jest podstawowym prawem konsumenta. Zawierając umowę z bankiem uzgadniamy w jakim okresie MAKSYMALNYM będziemy spłacać kredyt. Każda umowa kredytu – gotówkowego i hipotecznego – musi koniecznie zawierać informację, że kredytobiorca jest uprawniony do przedterminowej całkowitej bądź częściowej spłaty zobowiązania. Daje nam to prawo do regulowania długu wedle harmonogramu spłat rat oraz nadpłacania kwoty kapitału pozostałego do spłaty. Oznacza to, że zobowiązujemy się jedynie do miesięcznego spłacania raty kredytu. Czy pozbędziemy się długu wcześniej spłacając cały. Czy będziemy nadpłacać kredyt w kilku większych częściach, czy może co miesiąc metodą “grosz do gorsza” będziemy nadpłacać mniejszą kwotę? Powinno to  zależeć tylko od nas.

Jakie są opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu?

Z reguły kredyty gotówkowe są pozbawione tego typu opłat. Kredyty hipoteczne z kolei, są ograniczone ustawą z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa ogranicza banki do stosowania prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu do 3 lat od uruchomienia i ogranicza prowizję do maksymalnie 3%. Część banków zrezygnowało z jakichkolwiek opłat, część wykorzystuje prawo i stosuje maksymalne opłaty a kilka banków rozdziela opłaty za całkowitą i za częściowa spłatę kredytu. Dokładne regulacje odnośnie wcześniejszej spłaty i nadpłaty kredytu hipotecznego zawsze opisane są w umowie kredytowej. Warto się z nią dokładnie zapoznać, nim ją podpiszemy.

Kiedy opłaca się nadpłacać kredyt?

Nadpłata kredytu powoduje zmniejszenie kapitału pozostałego do spłaty. Kapitał początkowy to kwota którą pożyczyliśmy na początku i jest on oprocentowany. Jest to zarobek banku za pożyczkę a odsetki oblicza się najczęściej miesięcznie. Jeśli więc zmniejszymy kwotę dłużną poprzez nadpłatę kredytu, bank będzie zmuszony obliczyć odsetki na nowo. Od mniejszego długu w banku są zatem mniejsze odsetki. Nadpłata kredytu zawsze zmniejszy całkowitą kwotę kredytu jaką po zsumowaniu rat oddajemy bankowi za pożyczkę.

Kiedy nie nadpłacać kredytu?

Paradoksalnie istnieją sytuacje, w których nadpłata kredytu może się okazać nie najlepszą decyzją. Pierwszą z nich jest pozbywanie się kapitału w firmie, by spłacać korzystny kredyt. Czasem warto “zatowarować” magazyn, rozszerzyć asortyment czy zakres usług lub po prostu przekazać nadwyżki na rezerwy zamiast pozbywać się dobrego, taniego kredytu. Dotyczy to oczywiście przedsiębiorców. Druga sytuacja dotyczy zwykłych konsumentów. Zawsze doradzam, by z nadpłatą kredytu wstrzymać się do momentu zbudowania tzw. poduszki finansowej. W idealnej postaci poduszka ma za zadanie zapewnić nam bezpieczeństwo finansowe w nieprzewidzianych sytuacjach. Np. w trakcie choroby, podczas poszukiwania nowej pracy czy podczas okresu podwyżki stóp procentowych poduszka da nam psychiczny komfort. Pomoże też uporać się z przejściowymi problemami. Wtedy, w przypadku pospieszenia się i nadpłaty kredytu skutkującego brakiem oszczędności musimy liczyć się z jeszcze większą niepewnością. Zatem dobrze jest nadpłacać, ale również z głową, żeby uniknąć sytuacji wyczyszczenia kont do zera.

Mam nadzieję, że udało mi się jasno opisać najważniejsze zasady spłaty całkowitej i nadpłaty kredytów. Tak jak pisałem na wstępie -w razie kwestii nieporuszonych w artykule zachęcam do zadawania pytań.

26.12.2018

Maciej Majewski

Artykuł Wcześniejsza spłata kredytu- ile kosztuje kredytobiorcę? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Kredyt walutowy a indeksowany

Na rynku funkcjonują dwa rodzaje kredytów w obcych walutach. Podstawowa różnica sprowadza się do tego, że przy kredytach czysto walutowych kredytobiorca otrzymuje od banku kwotę kredytu w danej walucie. Jeśli zaciąga zobowiązanie na 200 tyś euro, to taka kwota widnieje w umowie kredytowej i jest wypłacana w dniu uruchomienia kredytu. Jeśli czas pomiędzy podpisaniem umowy kredytowej a wypłatą środków wydłuży się, a kurs waluty obcej spadnie, istnieje ryzyko walutowe, że kredytobiorca dostanie miej pieniędzy, niż zakładał. W praktyce środki z kredytu często okażą się niewystarczające na wnioskowany cel. Szczególne ryzyko z tym związane jest przy kredytach hipotecznych wypłacanych w transzach.

Z kolei przy kredytach indeksowanych kwota wyrażona jest w złotych oraz w walucie obcej. W umowie kredytowej jest zapis, że w dniu uruchomienia kredytu kwota w walucie obcej może być inna. Ostateczna kwota kredytu jest jednak taka, aby pokryć rzeczywiste zapotrzebowanie kredytobiorcy, co jest dużym plusem.

Na klientów zaciągających kredyt walutowy czeka jeszcze jedna pułapka. Przy udzielaniu kredytu bank przelicza go po kursie zakupu waluty, a spłacamy po kursie sprzedaży (który jest wyższy). Oznacza to, że już w momencie otrzymania kredytu jesteśmy bankowi winni więcej niż pożyczyliśmy.

Ryzyko walutowe

Ryzyko walutowe występuje przy przeliczeniu wnioskowanej kwoty kredytu w złotych na walutę obcą, w której będzie ewidencjonowany kredyt. Zgodnie z Rekomendacją S KNF, banki powinny udzielać kredytu w walucie przychodu danego kredytobiorcy. Zgodność waluty kredytu i przychodu, z której kredyt będzie spłacany ma ograniczyć ryzyko.

W przypadku klientów uzyskujących dochód w kilku walutach bank powinien zapewnić zgodność waluty kredytu z walutą, w której klient uzyskuje najwyższe dochody z przyjmowanych do kalkulacji zdolności kredytowej.

Spread walutowy

Różnica pomiędzy kursem sprzedaży i kursem kupna waluty to spread walutowy. Kursy kupna i kursy sprzedaży danej waluty ustala się indywidualnie przez każdy bank i ogłaszane w tabeli kursów banku.

Ponieważ z reguły kredyt wypłaca się w złotych, bank – jednocześnie z wypłatą kredytu – dokona przeliczenia kwoty udzielonego kredytu na walutę, w której ewidencjonowany będzie kredyt.

Do przeliczenia stosuje się najczęściej kurs kupna danej waluty.  Kredyt spłacamy natomiast po kursie sprzedaży. Oznacza to, że od razu po uruchomieniu środków jesteśmy bankowi winni więcej, niż pożyczyliśmy.

Przewalutowanie kredytu

Ryzyko walutowe powstaje dla kredytobiorcy także wtedy, gdy w czasie obowiązywania umowy kredytu zmianie ulegnie waluta głównego dochodu klienta (np. klient mający kredyt w PLN otrzymuje wynagrodzenie w EUR). W takiej sytuacji bank może zaproponować konsumentowi zmianę waluty kredytu, na walutę w której klient osiąga dochód. Spowoduje to eliminację ryzyka kursowego. Podobnie – bank może złożyć taką ofertę klientom już spłacającym kredyty walutowe, zaciągnięte przed laty. Klient powinien mieć na uwadze, że takie przewalutowanie wiąże się z kilkoma zmianami:

–  nowym oprocentowaniem kredytu. Przy czym warto wiedzieć, że marża kredytu również może ulec zmianie;

– przeliczeniem niespłaconej kwoty kredytu po odpowiednim kursie walutowym na nową walutę kredyt. Im słabsza waluta kredytu w stosunku do waluty dochodu, tym taniej dla kredytobiorcy;

– ponownym badaniu zdolności kredytowej do spłaty kredytu po jego przewalutowaniu;

– możliwością pobrania przez bank prowizji za przewalutowanie kredytu.

Ponieważ kredyty indeksowane (lub czysto walutowe) wiążą się z powiększonym ryzykiem dla kredytobiorcy, warto przed podpisaniem umowy kredytowej  przekalkulować najgorsze scenariusze.

Autor: Edyta Majewska

Artykuł Ryzyko walutowe – co powinien wiedzieć kredytobiorca pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Jak wynika z raportu „Monitora Bankowego” publikowanego przez Związek Banków Polskich kredytobiorcy nie mają pełnej świadomości, że ich kredyt opiera się na zmiennym oprocentowaniu.

31 proc. respondentów wskazało, że ich zdaniem świadomość klientów dotycząca możliwości wzrostu rat kredytów hipotecznych jest niska lub bardzo niska. 57 proc. oceniło ją jako umiarkowaną, a 13 proc. – jako wysoką lub bardzo wysoką (źródło: ZBP).

Pracownicy banków są zgodni co do tego, że nawet sumienna symulacja rat kredytów z potencjalnym kredytobiorcom nie uświadamia go o ryzyku wzrostu rat.

Rzeczywisty poziom świadomości potencjalnych kredytobiorców jest jeszcze niższy. Każdy bank w umowie kredytowej informuje o ryzyku i konsekwencjach zmiennego oprocentowania kredytu. To jednak za mało, aby kredytobiorca miał realny pogląd na wysokość rat kredytu, jaka może płacić w przyszłości.

Aktualna wysokość wskaźników

Na oprocentowanie kredytu składa się marża i WIBOR. Obecny WIBOR jest na poziomie WIBOR 1M 1,64 % , WIBOR 3M 1,72 %,  WIBOR 6M 1,79 % , WIBOR 1Y 1,87 %. Większość banków przyjmuje 3 lub 6 miesięczny WIBOR.  Oznacza to, że symulacje rat kredytów mogą znacznie odbiegać od tych rzeczywiście obowiązujących w całym okresie kredytowania. Niektórzy eksperci uważają, że w ciągu najbliższych 3 dekad powrót do dwucyfrowych stóp procentowych jest całkiem realny.

Stałe oprocentowanie kredytów

Zaledwie kilka banków oferuje zobowiązania hipoteczne oparte na stałym oprocentowaniu. Nie jest to jednak gwarancja na stałe, bowiem część ofert zastrzega sobie niezmienność oprocentowania tylko np. na 5 lat. Potem czeka nas powrót do standardowego,  zmiennego oprocentowania kredytu. Banki nie oferują stałego oprocentowania z uwagi na nieopłacalność tego rozwiązania. W okresie najbliższych kilku, np. 5 lat eksperci nie przewidują drastycznych podwyżek stóp procentowych. Ryzyko banku jest zatem kontrolowane i względnie obliczalne.

Warto zaznaczyć, że nowela Rekomendacji S KNF zakłada, aby wszystkie banki posiadały w swojej ofercie produkty ze stałym oprocentowaniem. Za takie produkty trzeba będzie jednak dodatkowo zapłacić. Ich popularność będzie zatem zależeć od ceny.

Niezależnie jednak od rozwiązań prawnych, każdy kredytobiorca powinien przygotować swój budżet domowy na wzrost kosztu zaciągniętego zobowiązania.

Zespół Doradcy Łódź

16.11.2018

Artykuł Kredyty oparte na zmiennym oprocentowaniu. Co oznaczają dla kredytobiorcy? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Niezmienne raty kredytów

Główna stawka oprocentowania w Narodowym Banku Polskim pozostała ponownie na niezmiennym poziomie. Po raz kolejny Rada Polityki Pieniężnej nie podniosła wysokości stopy referencyjnej. Oznacza to, że już od 5 marca 2015 roku wynosi ona 1,5 proc. Stopa depozytów to zaledwie 0,5 proc., a stopa lombardowa (kredytowa) 2,5 proc. To już ponad 3 lata kiedy stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie.

Wysokość stóp procentowych ma realne przełożenie na ofertę banków komercyjnych. Przy tak niskich stopach procentowych raty kredytów pozostają stosunkowo niskie, co cieszy miliony kredytobiorców.

Przyszłość kredytów

Analitycy prognozują jednak, że już niedługo można spodziewać się podwyżki stóp procentowych, a co za tym idzie wysokości rat kredytów. Pierwsza podwyżka stóp przewidywana jest w pierwszym półroczu 2019 roku o 0,25 pkt %, a druga na przełomie 2019- 2020 roku o kolejne 0,25 pb.

Co to oznacza dla kredytobiorców? Z pewnością wyższe raty kredytów. Przykładowo dla kredytu w kwocie 200.000,00 PLN  na 30 lat rata obecnie jest na poziomie 950-1100 zł (w zależności od wysokości oprocentowania). Wzrost stóp procentowych o 0,25 pkt % oznacza wyższą ratę o kilkadziesiąt złotych. Natomiast w przypadku powrotu stóp procentowych do wysokości sprzed początku 2013 roku, czyli na poziomie 3,75-4% oznaczałby wzrost raty nawet o 200-300 złotych.

Oprocentowanie zmienne kredytów

Większość kredytów jest udzielana o zmiennym oprocentowaniu, którego wysokość jest określana w oparciu o wskaźnik WIBOR 3M. Z kolei wskaźnik ten jest pochodną stopy referencyjnej , po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom.

Obecnie WIBOR 3M wynosi 1,72%.

Niewątpliwie poziom stóp procentowych realnie wpływa na wysokość rat kredytów. Analitycy są zgodni, co to tego, że stopy procentowe wzrosną. Otwarte pytanie pozostaje o ile pkt procentowych. Bez względu na rozmiar tej zmiany, przyszłe podwyżki oprocentowania zwiększą obciążenie wszystkich kredytobiorców.

Doradcy Łódź

Artykuł Raty kredytów- jaka jest ich przyszłość? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Frankowicze wygrywają w sądzie

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku w sprawie o sygnaturze VI ACa 427/18 uznał zawartą w 2008 roku z bankiem umowę kredytową za nieważną i ją unieważnił. W konsekwencji kredytobiorca ma obowiązek oddać na rzecz banku tylko pożyczoną od banku kwotę bez dodatkowych kosztów jak odsetki, prowizje.

To pierwszy tego typu prawomocny wyrok sądu, który uznał umowę kredytową za nieważną. Jako podstawę dla stwierdzenia nieważności umowy sąd wywiódł z analizy art. 69 prawa bankowego, w myśl którego kredytobiorca na mocy umowy kredytowej jest zobowiązany oddać bankowi kwotę  wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu. Skoro zatem sąd uznał, że umowa w rzeczonej sprawie nie spełnia wymogów umowy kredytowej ograniczył odpowiedzialność kredytobiorcy do zwrotu wyłącznie kwoty wykorzystanych środków.

Niedozwolone klauzule waloryzacyjne w umowach kredytowych

Narodowy Bank Polski oraz Komisja Nadzoru Finansowego w raportach sprzed laty uznały kredyty we frankach za objęte dużym ryzykiem walutowym. Tak naprawdę banki nie udzielały kredytów we frankach szwajcarskich. Frank służył jako miernik wartości. Frankowicze uważają, że banki działały bezprawnie oferując kredytobiorcom kredyt w obcej walucie. Podstawowy zarzut dotyczy braku  rzetelnej informacji o ryzyku jakie niesie za sobą zmiana kursu waluty w przyszłości. Dodatkowo zawiły sposób określenia klauzul waloryzacyjnych w umowach kredytowych powodował, że kredytobiorcom bardzo trudno wyliczyć było wysokość swoich zobowiązań. Stąd zatem, zdaniem frankowiczów,  ze względu na niedozwolone klauzule umowne umowy kredytowe powinny być uznane za nieważne.

Bank może złożyć jeszcze skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Jednak wydany już wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie otwiera drogę frankowiczom do wygranych innych spraw sądowych.

Artykuł Kredyty we frankach- wyrok sądu szansą dla frankowiczów? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Czym jest umowa kredytowa?

Banki udzielają kredytu na podstawie umowy kredytowej, która uregulowana została w ustawie Prawo bankowe. W wyniku zawarcia z klientem umowy kredytu bankowego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel. Kredytobiorca zobowiązuje się natomiast do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Tak brzmi definicja umowy kredytowej z ustawy Prawo bankowe, natomiast w nieco prostszym języku można określić, że na skutek zawartej umowy bank wypłaca określoną kwotę pieniędzy na określony czas. Koszt korzystania przez klienta z pieniędzy banku, a także zasady, na podstawie których ten koszt jest liczony opisuje szczegółowo umowa.

Jednocześnie umowa kredytowa zobowiązuje klienta  do zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu razem z odsetkami w formie rat w określonych terminach, zgodnie z harmonogramem spłaty kredytu. Zaciągając kredyt, klient ma  obowiązek zapłacić bankowi prowizję od udzielonego kredytu (jeśli dana oferta kredytowa taki koszt zakłada). Wysokość prowizji określają banki, dlatego wcześniej warto porównać oferty kilku instytucji i wybrać najbardziej korzystne rozwiązanie.

Co zawiera umowa kredytowa?

Oprócz stron umowy, umowa określa  kwotę i walutę kredytu. Jeśli będzie to umowa o kredyt denominowany lub w innej walucie niż polski złoty w jej treści muszą z pewnością znajdziesz szczegółowe mechanizmy wyliczania kwoty kredytu, jego transz czy rat kapitałowo-odsetkowych.

Umowa kredytowa wskazuje także cel, na który kredyt został udzielony. Przykładowo kredyt hipoteczny umożliwia zakup nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym, a także budowę własnego domu. W przypadku budowy domu kredyt jest wypłacany transzami w zależności od postępu prac budowlanych. Jeśli poszczególne transze kredytu albo któraś z nich zostanie wydatkowana na inny cel- bank może wypowiedzieć umowę.

Zasady i terminy spłaty kredytu stanowią bardzo ważną część umowy kredytowej. W formie harmonogramu do umowy jest przedstawiona wysokość rat kapitałowo-odsetkowych oraz termin ich spłaty. W przypadku nadpłaty kredytu, bank wysyła nowy harmonogram spłaty.

Oprocentowanie kredytu stanowi powszechny element umowy kredytowej. Oprocentowanie jest zmienne i na jego wysokość składa się stała marża banku i stopa procentowa. Marża banku to wartość stała, zgodnie z obowiązującą w danym banku tabelą marż i prowizji. W przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową, a takie zwykle są długoterminowe kredyty hipoteczne, stopa procentowa może wzrastać i maleć. Zmiany oprocentowania wynikają ze zmiany stopy referencyjnej: Wibor – jeśli kredyt zaciągasz w polskich złotych, Libor – jeśli kredyt będzie we frankach szwajcarskich lub Euribor – jeśli walutą będzie euro. Stopa procentowa to podstawa wyznaczania oprocentowania kredytów zaciągniętych w danej walucie przez banki. Oznacza stopę procentową, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom. Indeks przy nazwie, np. 3M, 6M oznacza okres aktualizacji stopy procentowej.

Zdarzają się przypadki udzielenia kredytu na preferencyjnych warunkach, czyli kredytów o niższym oprocentowaniu w stosunku do rynkowych stóp procentowych. Różnica pomiędzy stopą rynkową a stopą preferencyjną bank wyrównuje sobie poprzez dopłaty do kredytów preferencyjnych  z budżetu państwa.

Jeśli dana oferta kredytowa zakłada obowiązek zapłaty prowizji za udzielenie kredytu, bank w umowie kredytowej określa jej wysokość.

W umowie kredytowej znajdziesz także zapisy dotyczące dodatkowych opłat.

Jest to min. wycena nieruchomości, podatek od czynności cywilnoprawnych, wpis i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Bardzo ważnym  elementem umowy kredytowej jest zapis o warunkach wypłaty kredytu. A te mogą być ogólne bądź indywidualne.  Najważniejsze to: okazanie w banku aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości, potwierdzenie złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpis hipoteki do księgi wieczystej  na rzecz banku.   W praktyce wniosek ten jest częścią aktu notarialnego a jego wykonanie należy do notariusza. Ponadto w umowie znajdziesz złożenie dyspozycji wypłaty kredytu w formie pisemnej w banku, wniesienie wkładu własnego (min. 10%). A także ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych ( jeśli nie korzystasz z ubezpieczyciela wskazanego przez bank).

W umowie znajdą się również zapisy dotyczące zobowiązań kredytobiorcy min. do:

– spłaty kredytu wraz z odsetkami oraz wszystkich opłat i prowizji w wyznaczonym terminie.

– ustanowienia hipoteki.

– udostępnienia nieruchomości (przedmiotu kredytowania i zabezpieczenia) pracownikom banku na wezwanie.

– informowania o zmianie sytuacji finansowej (np. utracie pracy).

– nie dokonywania cesji praw i obowiązków wynikających z umowy kredytowej na osobę trzecią.

– informowanie o zmianie danych osobowych.

Dane osobowe w umowie kredytowej

W pierwszych wersach umowy przeczytasz informacje dotyczące stron umowy kredytowej.  Warto dokładnie sprawdzić czy są poprawnie zapisane. Każdy bowiem np. błąd w nazwisku oznacza, że stroną umowy jest inna niż dany klient osoba. Ma to poważne konsekwencje prawne w zakresie ważności umowy kredytowej. Poza imieniem i nazwiskiem oraz serią i numerem dowodu osobistego będzie spisany także numer PESEL oraz adres zameldowania. Dowód osobisty to podstawowy dokument tożsamości i będzie niezbędny podczas zawierania umowy kredytowej.

Bank pobiera nasze dane osobowe legalnie w celu wykonania umowy. Należy pamiętać, że banki jako instytucje masowo przetwarzają dane osobowe. W związku z czym tym bardziej winny dopełnić wszystkich zasad bezpieczeństwa ochrony danych. Obecnie zasady te reguluje RODO (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) oraz polska ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 10 maja 2018 roku.

Więcej na ten temat w poprzednich artykułach: „RODO w bankach”.

Edyta Majewska

Artykuł Umowa kredytowa – podstawowe informacje pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.

Niespełna miesiąc temu trzymiesięczna wartość WIBORu spadła do 1,7%. Korekta notowania jest czysto kosmetyczna, bo przez dłuższy czas WIBOR 3M miał wartość 1,73%. Nie jest to różnica znacząco odczuwalna w racie kredytu hipotecznego, ale już sam fakt obniżki dziwi. Zwłaszcza, że zewsząd płyną informacje o konieczności i nieuchronności podwyższania stóp procentowych. Czy niski WIBOR powinien zachęcać do zaciągania kredytu? Czy jest wręcz odwrotnie – powinien zwracać uwagę na czyhające niebawem zagrożenie? Poszukajmy odpowiedzi na te pytania przyglądając się zapowiedziom i trendom.

Jak niski WIBOR wpływa na wysokość raty kredytowej?

Obecna sześciomiesięczna średnia wartość WIBORu 3M to 1,7210%, WIBORu 6M – 1,8061%. Są to wartości, które zawsze prezentujemy naszym klientom, ponieważ przy wyliczeniu raty bank przedstawi stałą marżę zapisaną w umowie i sprawdzi aktualne notowanie WIBOR w dniu uruchomienia kredytu. Wahania WIBORu nie są znaczne, ale warto poznać symulacje rat kredytu, przy założonych wyższych wartościach. Przewidywane przez analityków np. PKO BP wartości dla WIBOR w okresie nadchodzących dwóch lat wynoszą 2,6%. Oznacza to wzrost stosunkowo nieznaczny, tj.:

(w symulacji przyjęto 20-letni okres kredytowania oraz raty równe)

WIBOR 1,72% + marża 2%

Kredyt 150.000 PLN – 886,99 PLN

Kredyt 300.000 PLN – 1773,98 PLN

WIBOR 2,6% + marża 2%

Kredyt 150.000 PLN – 957,09 PLN

Kredyt 300.000 PLN – 1914,18 PLN

Wynik to różnica w ratach w wysokości 70,1 złotych oraz 140,2 złotych. W kilkanaście lat wydawałoby się niewielkie różnice zamieniają się w pokaźne kwoty (8400 PLN i 16824 PLN w 10 lat). Zaciągając kredyt hipoteczny należy jednak liczyć się z wahaniami jego raty miesięcznej, a te obiektywnie nie są bardzo duże. Każda złotówka w naszej kieszeni jest ważna, niemniej jednak przy informacjach o wzrostach rat płynących z mediów, te wartości nie przerażają. Marża w wysokości 2% jest umowna. Znakomita większość naszych klientów ma zapisane w umowach marże niższe, ale zależy to od wyboru najlepszej oferty i spełnienia wymogów banków.

Niskie oprocentowanie kredytu a zmienne stopy procentowe

Rekordowo niskie stopy procentowe oznaczają również bezsprzeczny fakt – kredyt mieszkaniowy nigdy nie był tak tani. Jest to naturalnie tylko jedna strona medalu, ponieważ kredyt z oprocentowaniem zmiennym oznacza, że cena produktu/usługi banku zmienia się wraz z czasem. Należy się przygotować do odmiennej sytuacji znanej nam ze sklepów z wyprzedażami, gdzie kupujemy okazyjnie produkt i wychodzimy z nim ze sklepu. Posiadając kredyt hipoteczny znajdujemy się w sytuacji, gdzie trzymając produkt w ręku nie opuszczamy sklepu. Jest to nasz produkt, ale ostateczny jego koszt obserwujemy na zmieniającym się w czasie cenniku. Znajdujemy się więc w rzeczywistości podwójnego ryzyka. Po pierwsze musimy dbać o zdolność do dalszej spłaty długu – pracować na niego i rzetelnie go spłacać. Po drugie, wahania stóp procentowych oznaczają niepewność co do wysokości zobowiązania.

Ze względu na objętość tego artykułu nie ma możliwości prawdziwie analitycznego spojrzenia na problem. Finalnie, każdy potencjalny kredytobiorca musi sobie odpowiedzieć sam na pytanie dotyczące akceptowalnego ryzyka, jakie podejmuje zaciągając kredyt.

Niskie stopy procentowe są zatem okazją by kupując nieruchomość cieszyć się niską ratą. Okazja musi być jednak solidnie przemyślana – należy uwzględnić możliwości finansowe w przypadku wzrostu oprocentowania kredytu, możliwości odkładania oszczędności oraz ekonomiczny sens inwestycji w nieruchomość. Wszystkie te czynniki ujęte w swoistym rachunku sumienia dadzą ostateczną odpowiedź. Ceny nieruchomości w Łodzi wciąż rosną (jeden z najbardziej niedoszacowanych rynków w Polsce), kredyty cieszą się największą dostępnością (wciąż utrzymywana jest wysoka średnia zdolność kredytowa w bankach), a raty są najniższe w historii. Taka okazja może się przerodzić w pułapkę gdy wzrosną raty do granic naszych możliwości, zmniejszona dostępność kredytu uniemożliwi nam szybką sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym ( i w rezultacie pozbycie się kredytu), a ceny nieruchomości zmaleją. Ostatni punkt jest chyba najtrudniejszy do obronienia, ale doradzając zawsze uczymy, by przygotować się również na to co najmniej prawdopodobne.

Nasi eksperci chętnie podzielą się wiedzą na temat wahań stóp procentowych i podsuną kilka rozwiązań, które uczynią życie z kredytem hipotecznym bardziej znośnym. Pamiętajcie, drodzy klienci, że dobrze znając charakter zobowiązania zawsze będziecie przygotowani na różne scenariusze, które pisze życie.

Autor: Maciej Majewski

Artykuł Niskie stopy procentowe – okazja czy pułapka? pochodzi z serwisu Doradcy Łódź.